Art. 1652: Mejoras y deterioros en comiso o rescisión
El dueño directo paga mejoras que aumentaron el valor si subsisten. Deterioros por culpa del enfiteuta se compensan; si no bastan, responde personalmente.
En el caso de comiso, o en el de rescisión por cualquier causa del contrato de enfiteusis, el dueño directo deberá abonar las mejoras que hayan aumentado el valor de la finca, siempre que este aumento subsista al tiempo de devolverla. Si ésta tuviese deterioros por culpa o negligencia del enfiteuta, serán compensables con las mejoras, y en lo que no basten quedará el enfiteuta obligado personalmente a su pago, y lo mismo al de las pensiones vencidas y no prescritas.
Texto vigente a .
Fuente: Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE) (boe.es), reproducido con licencia Reuse permitted including commercial, with attribution.
Qué dice, en palabras claras
El artículo 1652 regula qué ocurre con las mejoras y los deterioros cuando el contrato de enfiteusis se extingue por comiso o por rescisión. En la enfiteusis, el dueño directo (propietario del suelo) y el enfiteuta (usufructuario perpetuo o por largo plazo) tienen derechos y obligaciones. Si el dueño directo recupera la finca, debe pagar al enfiteuta las mejoras que hayan aumentado el valor de la finca, siempre que ese aumento aún exista en el momento de la devolución.
Por otro lado, si la finca sufre deterioros por culpa o negligencia del enfiteuta, esos daños se descuentan de las mejoras. Si el valor de los deterioros supera el de las mejoras, el enfiteuta está obligado a pagar la diferencia, además de las pensiones (rentas) vencidas y no prescritas. La responsabilidad es personal.
Cuándo se aplica
- El enfiteuta construye un edificio en la finca, aumentando su valor. Al rescindirse el contrato, el dueño directo debe pagar el valor de la construcción si todavía existe.
- El enfiteuta no paga las pensiones y el dueño directo declara el comiso. La finca tiene mejoras (plantaciones) pero también deterioros por abandono. Se compensan.
- El enfiteuta causa deterioros por negligencia (no reparar el tejado) y al mismo tiempo ha hecho mejoras (instalación eléctrica). El dueño directo descuenta los deterioros de las mejoras.
- Al finalizar el contrato, las mejoras ya no aumentan el valor (por ejemplo, una mejora obsoleta). El dueño directo no las paga.
- Las pensiones vencidas no prescritas se suman a la deuda del enfiteuta, que responde personalmente si las mejoras no cubren.
Qué no dice este artículo
- No establece cómo se calcula el valor de las mejoras o deterioros; solo dice que se abonan si subsiste el aumento de valor.
- No regula la subenfiteusis (artículo 1654).
- No se aplica a otros contratos como arrendamiento o usufructo.
- No determina qué pensiones están prescritas; remite a las normas generales de prescripción.
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