Artículo 1907 del Código Civil

Propietario responde daños por ruina edificio (Art. 1907)

El art. 1907 CC establece que el propietario de un edificio responde de los daños por ruina total o parcial si ocurre por falta de reparaciones necesarias.

Texto oficial Artículo 1907 del Código Civil — España

El propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias.

Texto vigente a 2025-04-03.

Fuente: Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE) (boe.es), reproducido con licencia Reuse permitted including commercial, with attribution.

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Qué dice, en palabras claras

El propietario de un edificio responde de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si esta sobreviene "por falta de las reparaciones necesarias". La responsabilidad recae sobre el propietario por el hecho de serlo, sin que importe quién ocupa el inmueble, y la condición que la activa está en esa última frase: no es cualquier ruina, es la que se produce porque no se hizo lo que había que hacer.

"Ruina de todo o parte" es más amplio de lo que sugiere la palabra: incluye el desprendimiento de un elemento del edificio, no solo el derrumbe. Una cornisa, un trozo de alero, un balcón, una cubierta que cede. En cambio, la falta de reparaciones necesarias es el elemento que hay que acreditar, y por eso los avisos previos, las actas de la comunidad, los informes técnicos y las inspecciones desatendidas son la prueba que decide estos casos.

Este artículo tiene un antecedente natural en el 389, que obliga al propietario a demoler o a ejecutar las obras cuando la construcción amenaza ruina: el 389 dice qué hay que hacer antes, y el 1907 qué se paga después. Conviene además no confundirlo con el artículo 1591, que se ocupa de la ruina por vicios de construcción y señala al contratista y al arquitecto dentro de los diez años siguientes. Aquí el señalado es el dueño, y el reproche no es haber construido mal sino no haber conservado. El plazo del artículo 1968, de un año, también rige aquí, de modo que conviene consultar sin demora.

Cuándo se aplica

Se desprende una cornisa, un alero o un trozo de fachada y daña un vehículo o a un viandante.
Un edificio abandonado deja caer materiales sobre la finca contigua.
Una cubierta en mal estado cede y provoca daños en el inmueble vecino.
Un muro sin mantenimiento se desploma sobre la propiedad de al lado.
Se acredita que la comunidad o el propietario habían sido advertidos del mal estado y no actuaron.

Qué no dice este artículo

No responde el propietario de cualquier ruina: el texto exige que sobrevenga por falta de las reparaciones necesarias.
No cubre la ruina por vicios de construcción, que corresponde al contratista y al arquitecto en los términos del artículo 1591.
No obliga a demoler ni a reparar: esa obligación preventiva es la del artículo 389, y este artículo se ocupa de los daños ya producidos.
No traslada la responsabilidad al inquilino por el hecho de ocupar el inmueble: el señalado por el texto es el propietario.

Casos de ejemplo

Situaciones inventadas, escritas para mostrar cómo opera la norma. No son casos reales, ni sentencias, ni precedentes: no dicen cómo acabaría el tuyo.

Ejemplo ilustrativo

Una teja se desprende del tejado de una casa deshabitada y abolla un coche aparcado debajo. El propietario del inmueble, que vive lejos, alega que fue el viento de aquella noche.

Cómo se aplica la norma

El artículo 1907 no hace responder al propietario de cualquier ruina: exige que sobrevenga «por falta de las reparaciones necesarias». El hecho decisivo es el estado previo del edificio y si era conocido o había sido denunciado: un tejado con partes desprendidas y avisos anteriores no es lo mismo que un temporal excepcional sobre una cubierta mantenida. Si la causa fuese un vicio de construcción, el artículo aplicable sería el 1591, y si lo caído fuese un objeto de una vivienda habitada, el 1910.

Cómo se acordaron las partes

Acuerdan que el propietario da parte a su seguro y abona la franquicia y la parte no cubierta del taller, y que encarga una revisión de la cubierta con plazo para ejecutar lo que el informe señale.

Ejemplo ilustrativo

Un trozo de cornisa de un edificio de viviendas cae sobre la terraza de un bajo y rompe el toldo y una mesa. La comunidad dice que fue un accidente imprevisible; el vecino recuerda que ya se habló de la fachada en dos juntas.

Cómo se aplica la norma

El artículo 1907 señala al propietario del edificio y condiciona su responsabilidad a la falta de las reparaciones necesarias. El hecho decisivo es la constancia del estado previo: unas actas de junta en las que ya se mencionaba el deterioro de la fachada convierten lo imprevisible en conocido y pendiente. Este artículo se ocupa del daño ya producido; la obligación de demoler o asegurar la construcción antes de que caiga es la del artículo 389.

Cómo se acordaron las partes

Acuerdan que la comunidad tramita el siniestro por su seguro y repone toldo y mesa por equivalentes, y que aprueba en la próxima junta el presupuesto de revisión de la fachada con un plazo de ejecución.

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