Artículo 389 del Código Civil

Obligación demoler edificio amenaza ruina (Art. 389)

El art. 389 CC obliga al propietario de edificio que amenaza ruina a demolerlo o hacer obras para evitar su caída. Si no, autoridad puede demoler a su coste.

Texto oficial Artículo 389 del Código Civil — España

Si un edificio, pared, columna o cualquiera otra construcción amenazase ruina, el propietario estará obligado a su demolición, o a ejecutar las obras necesarias para evitar su caída. Si no lo verificare el propietario de la obra ruinosa, la Autoridad podrá hacerla demoler a costa del mismo.

Texto vigente a 2025-04-03.

Fuente: Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE) (boe.es), reproducido con licencia Reuse permitted including commercial, with attribution.

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Qué dice, en palabras claras

El artículo 389 se ocupa del momento anterior al accidente. No habla de indemnizar un daño ya producido, sino de un edificio, pared, columna o cualquier otra construcción que "amenazase ruina": mientras solo amenaza, el propietario ya está obligado a demolerla o a ejecutar las obras necesarias para evitar su caída. La obligación nace del estado de la cosa, no de una reclamación previa del vecino.

La segunda frase es la que convierte el artículo en algo práctico, porque prevé qué pasa si el dueño no hace nada: la Autoridad podrá hacerla demoler a costa del mismo. Es decir, el Código contempla expresamente la intervención administrativa y que la factura recaiga sobre el propietario. Por eso, en un edificio abandonado o en una tapia a punto de caer, la vía útil para el vecino suele ser doble: la denuncia ante el ayuntamiento, que puede dictar una orden de ejecución, y la reclamación civil.

Conviene ver este artículo junto al 1907, que es su reverso: el 389 dice qué hay que hacer antes, y el 1907 hace responder al propietario de los daños que resulten de la ruina cuando esta sobreviene por falta de las reparaciones necesarias. Quien avisó por escrito de la amenaza y no fue atendido tiene, en la práctica, un expediente mucho más sólido. Si hay riesgo actual para personas, lo primero es dar aviso a los servicios municipales, y para lo demás conviene asesorarse con un profesional.

Cuándo se aplica

Una casa deshabitada del pueblo pierde tejas y cascotes que caen a la finca o a la calle contigua.
La tapia medianera está desplomada y con grietas visibles y su dueño no responde a los avisos.
Un balcón, una cornisa o un alero se ha desprendido en parte y amenaza con caer sobre el paso de peatones.
Una nave o construcción agrícola en desuso está a punto de venirse abajo sobre la parcela vecina.
El vecino se niega a apuntalar un muro que se está abriendo y que sostiene tierras sobre otra finca.

Qué no dice este artículo

No indemniza nada por sí mismo. Si la ruina ya ha causado daños, la reclamación se apoya en el artículo 1907 o en el 1902, no en este.
No autoriza a entrar en la finca ajena a demoler o apuntalar por cuenta propia. La demolición forzosa la ordena la Autoridad, no el vecino afectado.
No regula la declaración administrativa de ruina ni sus plazos: eso está en la legislación urbanística y en las ordenanzas municipales.
No decide quién paga cuando la pared es medianera. En ese caso el reparto del coste se rige por el artículo 575, que reparte la carga entre los dueños con derecho a la medianería.

Casos de ejemplo

Situaciones inventadas, escritas para mostrar cómo opera la norma. No son casos reales, ni sentencias, ni precedentes: no dicen cómo acabaría el tuyo.

Ejemplo ilustrativo

Una casa deshabitada linda con la vivienda de una familia. Desde hace meses caen cascotes al jardín y el alero se ha vencido sobre el lindero. El propietario, que vive fuera, no contesta a ninguna carta.

Cómo se aplica la norma

El artículo 389 obliga al propietario a demoler o a ejecutar las obras necesarias para evitar la caída, y prevé que la Autoridad lo haga a su costa si no lo hace. El hecho que decide la vía a seguir es si la construcción amenaza ruina de verdad, cosa que se acredita con un informe técnico y no con el aspecto del edificio. Establecido eso, el segundo hecho es quién consta como propietario en el Registro, porque el artículo se dirige a él. Este precepto obliga a actuar; no indemniza el daño ya causado, que iría por el artículo 1907.

Cómo se acordaron las partes

Acuerdan que el propietario encarga y paga un informe técnico en un mes y apuntala de inmediato el alero; si el informe confirma el riesgo, ejecuta la reparación antes del invierno. El vecino le da acceso por su jardín para los trabajos y suspende entretanto cualquier otra actuación.

Ejemplo ilustrativo

La tapia que separa dos parcelas presenta una panza y ha perdido parte del remate. Uno de los vecinos quiere derribarla y rehacerla ya; el otro dice que aguanta y que, en todo caso, la pared no es suya.

Cómo se aplica la norma

El artículo 389 se dirige al propietario de la construcción ruinosa, de modo que lo primero que hay que fijar no es el estado de la tapia sino de quién es. Si se presume medianera conforme al artículo 572, ni la obligación ni el coste recaen en uno solo, y el reparto va por el artículo 575. El hecho decisivo es, por tanto, la titularidad del muro: escritura, signos exteriores, hacia dónde vierte el remate y dónde están los cimientos.

Cómo se acordaron las partes

Acuerdan tratar la tapia como medianera a la vista del remate a dos aguas, pedir un presupuesto conjunto de apuntalamiento inmediato y de reconstrucción en primavera, y abonar ambas facturas al cincuenta por ciento.

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