Prescripción ordinaria contra título inscrito (Art. 1949)
La prescripción ordinaria contra título inscrito no perjudica al tercero salvo por otro título inscrito; el plazo corre desde la segunda inscripción.
Contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio o derechos reales en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro título igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo desde la inscripción del segundo.
Texto vigente a .
Fuente: Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE) (boe.es), reproducido con licencia Reuse permitted including commercial, with attribution.
Qué dice, en palabras claras
Este artículo protege a quien tiene un título inscrito en el Registro de la Propiedad frente a la prescripción ordinaria (usucapión). Para que la posesión continuada durante el tiempo legal (ordinario) permita adquirir la propiedad o un derecho real en perjuicio de ese tercero registral, el poseedor debe tener también un título inscrito. El plazo de prescripción ordinaria empieza a contar desde la fecha de inscripción de ese segundo título.
La prescripción ordinaria, a diferencia de la extraordinaria, exige justo título y buena fe (artículos 1940, 1941, 1950 y 1952). Este artículo no impide la prescripción extraordinaria, que no requiere título inscrito ni justo título, pero sí una posesión más larga (artículo 1959).
Cuándo se aplica
- Una persona compra una vivienda con escritura notarial pero no la inscribe en el Registro. El antiguo dueño, que sigue inscrito, vende la misma vivienda a otro comprador que sí la inscribe. El primer comprador, que vive allí desde hace años, no puede adquirir la propiedad por prescripción ordinaria contra el segundo comprador inscrito.
- Un heredero ocupa una finca que pertenecía al causante, pero no ha inscrito la herencia. Un tercero adquiere la finca del heredero aparente y la inscribe. El heredero original no puede prescribir ordinariamente contra ese tercero registral.
- Un arrendatario con opción de compra ejerce la opción, paga el precio y obtiene un título, pero no lo inscribe. El propietario registral vende el inmueble a otro comprador que lo inscribe. El arrendatario no puede ganar la propiedad por prescripción ordinaria frente al nuevo dueño registral.
- Dos personas tienen sendos títulos inscritos sobre la misma finca, uno anterior y otro posterior. El poseedor con título posterior puede iniciar la prescripción ordinaria contra el titular anterior, pero el plazo solo corre desde la inscripción de su título.
Qué no dice este artículo
- No regula la prescripción extraordinaria (usucapión extraordinaria) de inmuebles, que puede operar incluso contra un título inscrito sin necesidad de otro título inscrito (artículo 1959).
- No se aplica a la prescripción de bienes muebles, que sigue las reglas de los artículos 1955 y 1956.
- No resuelve si el poseedor de buena fe con justo título no inscrito puede adquirir la propiedad por prescripción ordinaria cuando el tercero registral no es de buena fe; eso depende de otros requisitos.
- No trata sobre la prescripción de acciones o derechos de crédito, sino solo de dominio y derechos reales.
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