Art. 1957: Prescripción inmuebles (diez/veinte años)
Prescripción adquisitiva de inmuebles por posesión: diez años (presentes) o veinte (ausentes) con buena fe y justo título
El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título.
Texto vigente a .
Fuente: Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE) (boe.es), reproducido con licencia Reuse permitted including commercial, with attribution.
Qué dice, en palabras claras
El artículo 1957 permite adquirir la propiedad de un inmueble (o un derecho real sobre él) por posesión continuada, siempre que se cumplan dos condiciones: buena fe (creer que se es dueño) y justo título (un documento que legalmente debería transferir la propiedad, como una escritura de compraventa, aunque luego resulte que el transmitente no era el verdadero dueño).
El plazo de posesión necesario es de diez años si tanto el poseedor como el verdadero dueño residen en España (presentes), o de veinte años si el dueño reside en el extranjero (ausente). La buena fe y el justo título deben existir desde el inicio de la posesión; si falta alguno, no se aplica este artículo, sino que se necesita posesión ininterrumpida durante treinta años según el artículo 1959.
La prescripción se interrumpe si el dueño demanda judicialmente al poseedor o si este reconoce el derecho del dueño (artículos 1946 a 1948). El justo título debe ser probado y no se presume (artículo 1954).
Cuándo se aplica
- Una familia compra una casa de campo con un contrato privado firmado por el vendedor, pero este no era el propietario registral; tras vivir allí más de diez años, el verdadero dueño aparece y reclama la propiedad.
- Un agricultor ocupa una parcela abandonada desde hace veinte años, con la creencia de que le pertenece porque su abuelo se la vendió de palabra; el heredero del antiguo dueño, que vive en el extranjero, exige la devolución.
- Alguien adquiere un piso mediante escritura pública de compraventa, pero el vendedor había heredado el inmueble de forma irregular; después de diez años de posesión pacífica, el legítimo heredero demanda la recuperación.
- Una comunidad de vecinos usa un patio interior como propio durante más de veinte años, con un título de cesión del antiguo propietario; el dueño original, residente en otro país, reclama el terreno.
Qué no dice este artículo
- No cubre la prescripción de bienes muebles (artículo 1955 establece tres años) ni la de objetos hurtados o robados (artículo 1956 impide la prescripción para el ladrón).
- No cubre la prescripción sin buena fe ni justo título; en esos casos se aplica el artículo 1959, que exige posesión ininterrumpida durante treinta años.
- No regula la interrupción de la prescripción ni los efectos de la interrupción civil (artículos 1946 a 1948).
- No establece el cómputo del tiempo ni las reglas para sumar posesiones (artículo 1960).
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