Servitudes cachées : résiliation ou indemnité (Art. 1638)
En cas de servitude non apparente non déclarée et déterminante, l'acheteur d'un bien immobilier peut demander la résiliation de la vente ou une indemnité.
Si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité.
Texte en vigueur au .
Source : Légifrance — Direction de l'information légale et administrative (DILA) (legifrance.gouv.fr), reproduit sous licence Licence Ouverte / Open Licence 2.0.
Ce que dit l'article, en clair
Lorsqu'un bien immobilier vendu se trouve grevé d'une servitude non apparente qui n'a pas été déclarée dans le contrat, l'acheteur dispose d'un recours. Une servitude non apparente est une charge pesant sur l'immeuble sans signe extérieur visible, comme une canalisation souterraine privée ou une restriction de bâtir.
Pour que la protection s'applique, la servitude doit être d'une importance telle qu'il y a lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté le bien s'il en avait été informé avant la vente.
L'acheteur confronté à cette situation dispose du choix entre deux solutions : solliciter la résiliation du contrat de vente ou demander le paiement d'une indemnité.
Quand il s'applique
- Découverte d'une canalisation souterraine privée traversant le terrain, sans signe extérieur visible et non mentionnée dans l'acte de vente.
- Existence d'une servitude conventionnelle non apparente interdisant de construire, non déclarée lors de la vente.
- Découverte d'un droit d'enfouissement de réseaux privés au profit d'un voisin, indécelable lors des visites et omis dans l'acte.
Ce que cet article ne dit pas
- Les servitudes apparentes, telles qu'un chemin de passage visible sur le terrain, que l'acheteur a pu constater par lui-même.
- Les défauts matériels de la chose vendue ou vices cachés, régis par l'article 1641.
- L'éviction partielle de la propriété du bien vendu, traitée à l'article 1636.
Voilà la loi. Réglons votre problème.
Racontez ce qui se passe. Un médiateur neutre entend votre version et celle de l'autre partie, et vous conduit tous les deux à un accord écrit. Dans les réglages avancés, vous pouvez demander que la décision soit motivée sur le Code civil français.
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