Art. 1125 Codice Civile

Metà ciascuno per solai e soffitti (Art. 1125)

L'art. 1125 c.c. divide a metà le spese per solai e soffitti. Il pavimento è a carico di chi sta sopra, l'intonaco del soffitto di chi sta sotto.

Testo ufficiale Art. 1125 Codice Civile — Italia

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Testo in vigore al .

Fonte: Normattiva — Istituto Poligrafico e Zecca dello Stato (normattiva.it), riprodotto con licenza CC BY 4.0.

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Cosa dice, in parole semplici

Il solaio che sta tra due appartamenti sovrapposti non è una parte comune di tutto il condominio: riguarda soltanto i due proprietari che se lo dividono, quello di sotto e quello di sopra. L'articolo stabilisce che le spese di manutenzione e ricostruzione di soffitti, volte e solai si sostengono in parti uguali fra i due. È una regola pensata proprio per la situazione in cui nessuno dei due si sente responsabile perché il manufatto sta per metà in casa dell'altro.

Le finiture invece non si dividono: restano a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento, e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Chi cammina sopra paga il suo pavimento, chi guarda in su paga il suo soffitto, e la struttura in mezzo si divide a metà. Nel conto di un rifacimento completo, quindi, una sola voce — quella strutturale — va divisa, mentre le altre due seguono ciascuna il proprio proprietario.

Attenzione a non usare questo articolo per ogni infiltrazione. La norma ripartisce il costo di un'opera, non stabilisce chi risponde di un danno. Se l'acqua arriva da un impianto o da una guaina che appartengono a uno solo dei due, il problema non è la ripartizione della spesa del solaio ma la responsabilità per quella specifica cosa. Dove sia esattamente la causa è una questione tecnica: serve un accertamento, non una lettura dell'articolo.

Quando si applica

  • Il solaio tra due appartamenti presenta lesioni e va consolidato o rifatto.
  • Il vicino di sopra rifà il pavimento e chiede al piano di sotto metà della spesa.
  • Cade l'intonaco dal soffitto e si discute se sia manutenzione del solaio o finitura.
  • Si interviene sul solaio per migliorare l'isolamento acustico tra i due piani.
  • Due proprietari devono dividere il preventivo di un intervento che tocca struttura, pavimento e soffitto.

Cosa questo articolo non dice

  • Non riguarda il lastrico solare o il terrazzo a uso esclusivo: quelli hanno una ripartizione diversa nell'art. 1126, con proporzioni non paritarie.
  • Non è una norma sul risarcimento del danno. Se un'infiltrazione ha rovinato mobili o pareti, il ristoro di quel danno segue regole proprie e dipende da dove sta la causa.
  • Non copre i balconi aggettanti, che sporgono dall'edificio e non separano due proprietà sovrapposte: la loro disciplina è diversa.
  • Non si applica automaticamente al solaio che sta tra un appartamento e una parte comune, come un androne o un locale condominiale: lì la ripartizione non è tra due privati.

Casi di esempio

Situazioni inventate, scritte per mostrare come funziona la norma. Non sono casi reali, non sono sentenze e non fanno precedente: non dicono come andrebbe a finire il tuo.

Esempio illustrativo

In un edificio di ringhiera cadono pezzi di intonaco dal soffitto di un appartamento. Il tecnico rileva che il solaio tra quell'appartamento e quello sovrastante ha travetti ammalorati e va consolidato. I due proprietari discutono su chi paga, ciascuno sostenendo che il problema è di casa dell'altro.

Come si applica la norma

Il solaio non è parte comune dell'intero condominio: riguarda i due proprietari sovrapposti, che ne sostengono in parti uguali manutenzione e ricostruzione. Le finiture invece seguono ciascuna il proprio: pavimento a chi sta sopra, intonaco, tinta e decorazione del soffitto a chi sta sotto. Il fatto che decide il conto è dunque dove passa la linea tra struttura e finitura nel preventivo.

Come si sono accordate le parti

I due si accordano su un preventivo diviso in tre voci: consolidamento a metà, ripristino del pavimento a chi sta sopra, intonaco e tinteggiatura del soffitto a chi sta sotto, con un unico appaltatore scelto insieme.

Esempio illustrativo

Il proprietario del piano superiore decide di rifare il pavimento di casa e, approfittando del cantiere, fa posare un materassino acustico. A lavori finiti chiede al vicino di sotto metà dell'intera fattura.

Come si applica la norma

La norma divide a metà la struttura, non tutto ciò che si fa nella stessa occasione: la copertura del pavimento resta a chi sta sopra. Il fatto su cui si gioca il riparto è se l'intervento abbia toccato il solaio o solo gli strati sovrastanti, e la risposta sta nella descrizione delle lavorazioni in fattura.

Come si sono accordate le parti

Le parti scompongono la fattura con l'aiuto dell'impresa: la voce strutturale viene divisa a metà, massetto, isolante e pavimento restano a chi ha voluto i lavori.

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