Art. 1117 Codice Civile

Parti comuni condominio: art.1117 c.c.

L'art. 1117 c.c. elenca le parti comuni del condominio: suolo, fondazioni, tetti, scale, facciate, cortili, ascensori e impianti fino al punto di diramazione.

Testo ufficiale Art. 1117 Codice Civile — Italia

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche .

Testo in vigore al .

Fonte: Normattiva — Istituto Poligrafico e Zecca dello Stato (normattiva.it), riprodotto con licenza CC BY 4.0.

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Cosa dice, in parole semplici

L'articolo 1117 elenca ciò che appartiene in comune ai proprietari delle singole unità immobiliari. La premessa è la parte che quasi tutti saltano: le cose elencate sono comuni "se non risulta il contrario dal titolo". Il titolo - l'atto di acquisto, il regolamento contrattuale, l'atto di origine del condominio - può dunque smentire l'elenco e attribuire una di quelle parti a un singolo. L'elenco vale come presunzione, non come verità inderogabile.

L'elenco è diviso in tre gruppi con logiche diverse. Il numero 1) raccoglie le parti strutturali necessarie all'uso comune: suolo, fondazioni, muri maestri, pilastri e travi portanti, tetti e lastrici solari, scale, portoni, vestiboli, anditi, portici, cortili e facciate. Il numero 2) riguarda gli spazi di servizio: aree destinate a parcheggio, portineria e alloggio del portiere, lavanderia, stenditoi e i sottotetti che, "per le caratteristiche strutturali e funzionali", sono destinati all'uso comune - il che spiega perché un sottotetto praticabile e collegato alle parti comuni non ha lo stesso destino di una intercapedine accessibile solo dall'ultimo piano. Il numero 3) riguarda impianti e manufatti destinati all'uso comune: ascensori, pozzi, cisterne, impianti idrici e fognari, sistemi centralizzati di gas, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento, ricezione radiotelevisiva e accesso a qualunque flusso informativo, anche via satellite o via cavo.

Sull'ultimo punto la norma fissa un confine preciso e molto usato nelle liti: gli impianti sono comuni "fino al punto di diramazione" ai locali di proprietà individuale, oppure, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza. La colonna verticale di scarico è del condominio, il tratto che entra nel tuo bagno è tuo: da questa linea dipende chi paga la riparazione di una perdita. Dove passi esattamente il punto di diramazione in un edificio concreto è spesso una questione tecnica da far accertare.

Quando si applica

  • Rifacimento del tetto o del lastrico solare e discussione su chi debba parteciparvi
  • Sottotetto che l'ultimo piano considera proprio e il condominio ritiene comune
  • Cortile usato come parcheggio e regole su chi può sostarvi
  • Perdita da una colonna di scarico: capire se il tratto rotto è comune o interno all'appartamento
  • Installazione di antenne, tende o climatizzatori sulla facciata e sul tetto

Cosa questo articolo non dice

  • Non dice come si dividono le spese. L'appartenenza è qui, i criteri di riparto sono negli articoli 1123, 1124, 1125 e 1126, che portano a risultati anche molto diversi tra loro.
  • Non rende comune ciò che il titolo attribuisce a un singolo. Un lastrico o un terrazzo di uso esclusivo resta tale, con la sua disciplina delle riparazioni nell'art. 1126.
  • Non autorizza ogni uso della cosa comune. Che una parte sia nell'elenco non significa che ciascuno possa farne ciò che vuole: i limiti - non alterare la destinazione, non impedire agli altri pari uso - sono nell'art. 1102.
  • Non nomina i balconi. I balconi aggettanti non compaiono nell'elenco e la loro sorte si valuta caso per caso, distinguendo la struttura dagli elementi decorativi che si affacciano sulla facciata.

Casi di esempio

Situazioni inventate, scritte per mostrare come funziona la norma. Non sono casi reali, non sono sentenze e non fanno precedente: non dicono come andrebbe a finire il tuo.

Esempio illustrativo

In un palazzo anni Sessanta si rompe una tubazione e l'acqua danneggia il bagno di due appartamenti. L'idraulico dice che la perdita è in un tratto orizzontale sotto il pavimento del piano intermedio. Il condominio sostiene che il tratto è privato, il proprietario che è comune.

Come si applica la norma

L'elenco delle parti comuni comprende gli impianti idrici e fognari, ma il testo pone un confine preciso: sono comuni fino al punto di diramazione verso le singole unità. Non conta dove passa il tubo né chi lo ha usato di più: conta se il tratto rotto stia prima o dopo quel punto, ed è un accertamento tecnico, non una questione di opinioni.

Come si sono accordate le parti

Le parti incaricano insieme un tecnico di individuare il punto di diramazione e concordano in anticipo che l'esito determini il riparto: comune sopra quel punto, individuale sotto, con le spese della perizia divise a metà.

Esempio illustrativo

Il proprietario dell'ultimo piano usa da sempre il sottotetto sopra casa sua come deposito e ora vuole trasformarlo in una stanza. Gli altri condomini sostengono che il sottotetto è comune e che non può farne quello che vuole.

Come si applica la norma

L'elenco vale come presunzione e cede davanti al titolo: se l'atto di acquisto o l'atto costitutivo del condominio attribuisce quello spazio a un singolo, comune non è. Per i sottotetti il testo aggiunge un secondo criterio, le caratteristiche strutturali e funzionali: un vano praticabile e collegato alle parti comuni non ha lo stesso destino di un'intercapedine accessibile solo da un appartamento. Il fatto da guardare per primo è dunque cosa dicono gli atti, non da quanti anni ci si tengono le valigie.

Come si sono accordate le parti

Si concorda di far leggere gli atti di provenienza a un professionista scelto insieme; nell'attesa i lavori restano sospesi e il proprietario si impegna a non toccare la copertura.

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