Art. 1126 Codice Civile

Art. 1126 Codice Civile — Lastrico solare di uso esclusivo: chi paga

Art. 1126 c.c.: le riparazioni del lastrico solare in uso esclusivo si dividono per un terzo a chi lo usa e due terzi ai condomini sottostanti.

Testo ufficiale Art. 1126 Codice Civile — Italia

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Testo in vigore al .

Fonte: Normattiva — Istituto Poligrafico e Zecca dello Stato (normattiva.it), riprodotto con licenza CC BY 4.0.

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Cosa dice, in parole semplici

Il lastrico solare fa due mestieri contemporaneamente: è la copertura dell'edificio e, quando qualcuno ne ha l'uso esclusivo, è anche la sua terrazza. L'art. 1126 traduce questa doppia funzione in una divisione della spesa: chi ha l'uso esclusivo contribuisce per un terzo alle riparazioni o ricostruzioni del lastrico, gli altri due terzi restano a carico di tutti i condomini dell'edificio, o della parte di edificio a cui quel lastrico serve, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Due precisazioni del testo contano molto in assemblea. La prima è che i due terzi non si dividono in parti uguali tra i condomini, ma in proporzione ai valori (in pratica ai millesimi). La seconda è l'inciso "o della parte di questo a cui il lastrico solare serve": se il lastrico copre solo una scala, una manica o un corpo di fabbrica, i due terzi gravano su quella parte, non sull'intero condominio.

La regola si applica alle riparazioni e alle ricostruzioni del lastrico, cioè agli interventi che riguardano la sua funzione di copertura: impermeabilizzazione, guaina, massetto, pendenze, elementi strutturali. Non riguarda quello che il titolare dell'uso esclusivo aggiunge per proprio comodo. La distinzione tra le due cose, e l'applicazione della norma alle terrazze a livello, è una questione tecnica e interpretativa che dipende dalla funzione concretamente svolta dal manufatto: prima di deliberare un riparto conviene farla valutare da un professionista.

Quando si applica

  • Infiltrazioni nell'appartamento all'ultimo piano provenienti dal terrazzo di copertura usato da un solo condomino
  • Il rifacimento della guaina impermeabilizzante del lastrico deliberato in assemblea
  • L'assemblea che vuole addebitare l'intera spesa al proprietario che usa il terrazzo in esclusiva
  • Un lastrico che copre soltanto una delle due scale del complesso, e i condomini dell'altra scala chiamati a pagare
  • La ricostruzione del solaio di copertura ammalorato sopra i box o sopra un corpo basso dell'edificio

Cosa questo articolo non dice

  • Non stabilisce chi risarcisce i danni. Il riparto della spesa di riparazione è cosa diversa dal risarcimento dei danni subiti dall'appartamento allagato, che segue le proprie regole.
  • Non riguarda ciò che il titolare dell'uso esclusivo installa per suo comodo: pergolati, fioriere, arredi e pavimentazioni scelte da lui non sono riparazioni del lastrico.
  • Non si applica se l'uso del lastrico è comune a tutti i condomini. In quel caso la spesa si ripartisce con i criteri ordinari degli artt. 1117 e 1123.
  • Non dice chi deve fare i lavori né entro quando: la decisione e le maggioranze restano quelle dell'assemblea e dell'amministratore.

Casi di esempio

Situazioni inventate, scritte per mostrare come funziona la norma. Non sono casi reali, non sono sentenze e non fanno precedente: non dicono come andrebbe a finire il tuo.

Esempio illustrativo

Il terrazzo di copertura di una palazzina è a uso esclusivo dell'appartamento all'ultimo piano. Dopo un inverno piovoso compaiono infiltrazioni negli appartamenti sottostanti e serve rifare la guaina. In assemblea qualcuno propone di addebitare tutto a chi usa il terrazzo.

Come si applica la norma

Il lastrico fa due mestieri: è terrazza di uno e copertura di tutti. Per questo la spesa di riparazione o ricostruzione si divide per un terzo a chi ne ha l'uso esclusivo e per due terzi agli altri, in proporzione ai valori. Il fatto che orienta il riparto è quale porzione di edificio quel lastrico copra: se serve solo una scala o un corpo di fabbrica, i due terzi gravano su quella parte e non sull'intero condominio.

Come si sono accordate le parti

L'assemblea approva il riparto di un terzo e due terzi limitando i due terzi alle sole unità sottostanti al lastrico, e chi ha l'uso esclusivo si impegna a rimuovere fioriere e pavimentazione a proprie spese per consentire i lavori.

Esempio illustrativo

Il titolare dell'uso esclusivo del lastrico, colta l'occasione del rifacimento della guaina, fa posare un pavimento galleggiante di pregio e installare un pergolato. Poi porta l'intera fattura in assemblea perché sia ripartita.

Come si applica la norma

La ripartizione riguarda riparazioni e ricostruzioni del lastrico come copertura: impermeabilizzazione, massetto, pendenze, elementi strutturali. Il fatto che separa le due categorie è se una voce serva a tenere l'acqua fuori dall'edificio o al comodo di chi usa la terrazza; la seconda resta a lui.

Come si sono accordate le parti

Si concorda di ripartire secondo la regola le sole voci di impermeabilizzazione e massetto, mentre pavimento di pregio e pergolato restano a carico di chi li ha scelti, con l'impegno a smontarli a sue spese al prossimo intervento.

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