Art. 1122 Codice Civile

Art. 1122 Codice Civile — Opere nell'appartamento e danno alle parti comuni

Art. 1122 c.c.: quali lavori il condomino non può fare in casa propria e l'obbligo di darne preventiva notizia all'amministratore.

Testo ufficiale Art. 1122 Codice Civile — Italia

Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea .

Testo in vigore al .

Fonte: Normattiva — Istituto Poligrafico e Zecca dello Stato (normattiva.it), riprodotto con licenza CC BY 4.0.

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Cosa dice, in parole semplici

L'art. 1122 riguarda i lavori che un condomino fa dentro casa propria, o su parti normalmente comuni che gli sono state attribuite in proprietà esclusiva o destinate al suo uso individuale: il cortiletto assegnato, il lastrico d'uso esclusivo, il sottotetto. Anche lì la libertà non è piena. Il divieto è duplice: non si possono eseguire opere che rechino danno alle parti comuni, né opere che determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

Sono quattro parametri distinti e vanno letti separatamente. Il danno alle parti comuni è materiale e concreto (una colonna di scarico manomessa, un muro comune indebolito). La stabilità e la sicurezza riguardano la struttura e gli impianti. Il decoro architettonico è un parametro estetico d'insieme: guarda all'aspetto unitario dell'edificio, non al gusto del singolo. Un intervento perfettamente interno può violare l'articolo se tocca un elemento strutturale; un intervento esteticamente visibile può violarlo per il decoro anche se non tocca nulla di portante.

Il secondo comma aggiunge un obbligo procedurale che vale in ogni caso: dare preventiva notizia all'amministratore, che ne riferisce all'assemblea. È un obbligo di informazione preventiva, non una richiesta di autorizzazione: il testo non subordina i lavori a una delibera favorevole. Serve però a mettere il condominio nella condizione di verificare per tempo, e la sua omissione è il primo argomento che viene contestato quando poi qualcosa va storto. Se una determinata opera pregiudichi davvero stabilità o decoro è una questione tecnica, da far valutare da un professionista prima di iniziare.

Quando si applica

  • La chiusura di un balcone o di una loggia con vetrate, che cambia l'aspetto della facciata
  • L'apertura di un varco o di una nicchia in un muro portante durante la ristrutturazione dell'appartamento
  • Lo spostamento degli scarichi del bagno con intervento sulla colonna comune
  • La pavimentazione o la copertura del cortiletto attribuito in uso esclusivo a un solo condomino
  • L'installazione di una canna fumaria o di una pompa di calore su una parte destinata al proprio uso individuale

Cosa questo articolo non dice

  • Non sostituisce i titoli edilizi. Permesso di costruire, SCIA, vincoli paesaggistici e norme antisismiche seguono regole pubbliche proprie: il rispetto dell'art. 1122 non rende l'opera regolare verso il Comune, e viceversa.
  • Non attribuisce all'assemblea un potere di veto. Il testo impone la preventiva notizia all'amministratore, non l'autorizzazione preventiva dell'assemblea.
  • Non riguarda le opere che un condomino esegue sulle parti comuni in quanto tali: quelle si valutano con l'art. 1102, e se sono innovazioni deliberate dal condominio con l'art. 1120.
  • Non regola i rumori, gli orari e i disagi del cantiere: quelli si affrontano con il regolamento condominiale e, se le immissioni superano la normale tollerabilità, con l'art. 844.

Casi di esempio

Situazioni inventate, scritte per mostrare come funziona la norma. Non sono casi reali, non sono sentenze e non fanno precedente: non dicono come andrebbe a finire il tuo.

Esempio illustrativo

Durante la ristrutturazione del proprio appartamento un condomino fa aprire un varco in un muro per unire due stanze. A lavori iniziati compaiono crepe nell'appartamento sottostante e i vicini chiedono lo stop.

Come si applica la norma

Dentro casa propria la libertà non è piena: il divieto riguarda le opere che rechino danno alle parti comuni o pregiudichino stabilità, sicurezza o decoro dell'edificio. Il fatto che decide è la natura di quel muro, cioè se sia portante o un semplice tramezzo, e questo lo dice un tecnico strutturale, non l'aspetto della parete. Il testo aggiunge un obbligo indipendente: dare preventiva notizia all'amministratore, che ne riferisce all'assemblea.

Come si sono accordate le parti

Il proprietario sospende, incarica un tecnico di una verifica strutturale e, se il varco resta, esegue il rinforzo prescritto a proprie spese, ripristinando le crepe dell'appartamento sotto; il condominio riceve copia della relazione.

Esempio illustrativo

Un condomino chiude con vetrate la loggia del proprio appartamento. La facciata, prima uniforme, ora presenta una sola apertura vetrata al terzo piano. Alcuni vicini protestano, altri dicono che ognuno a casa propria fa quello che vuole.

Come si applica la norma

Qui non è in gioco la struttura ma il decoro architettonico, che è un parametro d'insieme e non il gusto del singolo. Il fatto rilevante è se l'edificio abbia un aspetto unitario che la chiusura interrompe in modo percepibile, oppure se sulla stessa facciata esistano già chiusure analoghe tollerate negli anni: la presenza o assenza di precedenti sposta molto la discussione.

Come si sono accordate le parti

Le parti concordano di uniformare il serramento a un modello e a un colore approvati in assemblea, valido anche per chi vorrà chiudere in futuro, con l'adeguamento a carico di chi ha già installato.

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