Art. 1123 Codice Civile

Art. 1123 Codice Civile - Ripartizione delle spese condominiali

L'art. 1123 c.c. fissa i tre criteri di riparto delle spese condominiali: millesimi, uso possibile e gruppi di condomini serviti.

Testo ufficiale Art. 1123 Codice Civile — Italia

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Testo in vigore al .

Fonte: Normattiva — Istituto Poligrafico e Zecca dello Stato (normattiva.it), riprodotto con licenza CC BY 4.0.

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Cosa dice, in parole semplici

L'articolo 1123 contiene tre criteri, non uno. Il primo comma detta la regola generale: le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per i servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza si dividono in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, cioè per millesimi, "salvo diversa convenzione". Quest'ultima clausola è importante: un regolamento di natura contrattuale o un accordo di tutti i condomini può stabilire un riparto diverso, e in tal caso prevale su ogni tabella.

Il secondo comma interviene quando la cosa serve i condomini in misura diversa: allora le spese si ripartiscono in proporzione dell'uso che ciascuno "può farne". La formula è al potenziale, non all'effettivo. Non usare l'ascensore perché si sta al primo piano o perché si preferiscono le scale non è di per sé un motivo per non pagare: ciò che conta è la possibilità di servirsene, non le abitudini.

Il terzo comma affronta i condomini parziali: quando un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire soltanto una parte del fabbricato, le spese di manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. È la norma da cui dipendono le liti classiche nei complessi con due o più scale, dove i lavori a una sola scala vengono messi a carico di tutti. Se in un caso concreto un impianto serva davvero solo una parte dell'edificio è una verifica di fatto: le tabelle esistenti e il titolo vanno letti insieme prima di contestare un riparto.

Quando si applica

  • Fabbricato con due scale in cui i lavori a una sola vengono ripartiti su tutti i condomini
  • Spese di ascensore contestate da chi abita al piano terra o non lo usa mai
  • Impianto di riscaldamento centralizzato e riparto tra unità di dimensione molto diversa
  • Rifacimento di un cortile che serve solo alcune palazzine di un complesso
  • Negozio con accesso autonomo dalla strada al quale vengono addebitate le spese di scala e portineria

Cosa questo articolo non dice

  • Non contiene la regola per l'ascensore e le scale. Il riparto per metà millesimi e metà altezza di piano è nell'art. 1124, che deroga a questo articolo e va applicato al suo posto.
  • Non esonera chi non usa il servizio. Il criterio del secondo comma è l'uso possibile; la rinuncia all'impianto centralizzato ha presupposti propri, previsti dall'art. 1118, e non discende da questo articolo.
  • Non regola il rapporto tra proprietario e inquilino. Quali spese restino al locatore e quali passino al conduttore dipende dal contratto e dalla legge sulle locazioni, non dall'art. 1123: il condominio si rivolge comunque al proprietario.

Casi di esempio

Situazioni inventate, scritte per mostrare come funziona la norma. Non sono casi reali, non sono sentenze e non fanno precedente: non dicono come andrebbe a finire il tuo.

Esempio illustrativo

Un fabbricato ha due scale con ingressi separati. L'assemblea approva il rifacimento dell'intonaco del vano scale A e ripartisce la spesa su tutti i millesimi. I proprietari della scala B, che non hanno mai messo piede nell'altra, contestano il conto.

Come si applica la norma

Il primo comma detta il riparto per millesimi, ma il terzo prevede che, quando un'opera serve soltanto una parte del fabbricato, la spesa gravi sul gruppo che ne trae utilità. Il fatto che decide è se quella scala serva o no anche agli altri, per esempio come accesso a cantine, box o locali comuni: se il collegamento c'è, il quadro cambia.

Come si sono accordate le parti

Si verifica sui luoghi quali unità abbiano accesso da ciascuna scala e si approva un riparto per gruppi, lasciando in comune le sole voci che riguardano l'intero edificio.

Esempio illustrativo

Un negozio al piano terra ha vetrina e ingresso sulla strada e nessuna porta verso l'androne. Nel bilancio annuale riceve la quota per la pulizia delle scale e per la portineria; il titolare protesta ogni anno e ogni anno paga.

Come si applica la norma

Il secondo comma ripartisce le spese in proporzione all'uso che ciascuno può farne, e la formula è al potenziale: non usare un servizio per abitudine non basta. Il fatto che pesa è quindi materiale: se dal negozio si acceda o meno alle parti comuni interessate, per esempio attraverso un magazzino, una cantina o un contatore.

Come si sono accordate le parti

Le parti fanno constatare l'assenza di collegamento e concordano di escludere il negozio dalla voce pulizia scale mantenendolo su portineria e vigilanza, aggiornando le tabelle in assemblea per gli anni futuri.

Lo stesso problema altrove

Gli altri ordinamenti di questa raccolta rispondono allo stesso problema quotidiano con norme proprie.

Il confronto e queste sintesi sono in inglese.

Who pays for the roof and the lift: shared building costs in four legal systems

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