Art. 1124 Codice Civile

Spese scale e ascensore: metà valore e altezza (Art. 1124)

L'Art. 1124 c.c. stabilisce che le spese di scale e ascensori si dividono per metà in base al valore dell'unità e per metà in proporzione all'altezza del piano.

Testo ufficiale Art. 1124 Codice Civile — Italia

Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo . Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

Testo in vigore al .

Fonte: Normattiva — Istituto Poligrafico e Zecca dello Stato (normattiva.it), riprodotto con licenza CC BY 4.0.

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Cosa dice, in parole semplici

L'articolo 1124 risponde alla lite più ricorrente di un palazzo: chi sta in alto usa di più le scale e l'ascensore, chi sta in basso quasi per niente. La soluzione del codice è una divisione a metà: una metà della spesa si ripartisce in ragione del valore delle singole unità immobiliari (i millesimi di proprietà), l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Il risultato è che il quarto piano paga più del primo, ma il primo paga comunque.

Due precisazioni del testo sono decisive nella pratica. La prima è il criterio del soggetto obbligato: scale e ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità "a cui servono". Non è quindi il semplice fatto di essere condomino a far scattare l'obbligo, ma il fatto che l'impianto serva quella unità - questione che si valuta sui luoghi e che, per un negozio con ingresso autonomo dalla strada e nessun collegamento con il vano scale, può avere risposta diversa. La seconda è l'ultimo periodo: per la metà ripartita in ragione del valore si considerano come piani anche cantine, palchi morti, soffitte, camere a tetto e lastrici solari, purché non siano di proprietà comune. Chi possiede una cantina o una soffitta partecipa dunque a quella quota anche se non abita nell'edificio.

Da notare che l'articolo, oggi, riguarda espressamente sia le scale sia gli ascensori, e sia la manutenzione sia la sostituzione. Per la sostituzione dell'ascensore esistente si applica quindi questa regola, non il criterio generale dell'art. 1123. Diverso è il caso dell'installazione di un ascensore dove non c'era: quella è un'innovazione, con proprie maggioranze e propria disciplina. Se il riparto approvato dall'assemblea si discosta da questi criteri, valutare che cosa fare e in quali termini è una questione da avvocato, perché si intreccia con i termini dell'art. 1137.

Quando si applica

  • L'assemblea approva il rifacimento del vano scale e i condomini dei piani bassi contestano il riparto.
  • L'ascensore vecchio va sostituito e si discute se la spesa segua i millesimi o l'altezza di piano.
  • Un negozio al piano terra con ingresso indipendente dalla strada riceve la quota per l'ascensore.
  • Il proprietario di una sola cantina o soffitta, che non abita nel palazzo, riceve la quota per le scale.
  • Un condomino dell'ultimo piano contesta di pagare più degli altri per la manutenzione dell'impianto.

Cosa questo articolo non dice

  • Non riguarda l'installazione di un ascensore dove non esisteva: quella è un'innovazione, disciplinata dagli artt. 1120 e 1136 e dalla normativa sulle barriere architettoniche, con maggioranze proprie.
  • Non esonera automaticamente il piano terra: l'esonero dipende dal fatto che l'impianto "serva" o meno quella unità - per esempio quando dalla scala si accede a una cantina o a un box - ed è un accertamento di fatto.
  • Non si applica al tetto e ai lastrici solari di uso esclusivo, che hanno una regola propria nell'art. 1126, né ai soffitti e alle volte tra piani sovrapposti (art. 1125).
  • Non riguarda il diritto sulle parti comuni in sé: quello è l'art. 1118, che vieta di rinunciarvi per non contribuire.

Casi di esempio

Situazioni inventate, scritte per mostrare come funziona la norma. Non sono casi reali, non sono sentenze e non fanno precedente: non dicono come andrebbe a finire il tuo.

Esempio illustrativo

L'ascensore di un palazzo di cinque piani va sostituito. L'assemblea approva il riparto per soli millesimi di proprietà. I proprietari dei piani alti trovano il conto giusto, quelli del primo piano lo contestano dicendo che usano l'impianto molto meno.

Come si applica la norma

Per scale e ascensori il codice non usa i soli millesimi: metà della spesa va in ragione del valore delle unità, l'altra metà in proporzione all'altezza di ciascun piano dal suolo, e la regola vale sia per la manutenzione sia per la sostituzione. Il fatto che decide non è quante volte ciascuno preme il pulsante, ma a che quota sta il suo piano.

Come si sono accordate le parti

L'assemblea rifa il conteggio con il doppio criterio, riconosce a conguaglio le differenze già versate e allega la nuova tabella al verbale.

Esempio illustrativo

Il proprietario di una sola soffitta, che non abita nel palazzo e non ha mai usato l'ascensore, riceve la quota per la manutenzione delle scale e chiede di esserne escluso.

Come si applica la norma

L'ultimo periodo considera come piani, ai fini della metà ripartita in ragione del valore, anche cantine, soffitte, camere a tetto e lastrici solari quando non sono di proprietà comune. Il fatto rilevante è quindi la titolarità di quel vano e il suo collegamento al vano scale, non la residenza né l'uso effettivo.

Come si sono accordate le parti

Le parti concordano che la soffitta partecipi alla quota calcolata sul valore ed è esclusa da quella legata all'altezza di piano, con la tabella corretta e comunicata a tutti.

Lo stesso problema altrove

Gli altri ordinamenti di questa raccolta rispondono allo stesso problema quotidiano con norme proprie.

Il confronto e queste sintesi sono in inglese.

Who pays for the roof and the lift: shared building costs in four legal systems

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