Rückzahlung überhöhter Miete und Auskunft (§ 556g)
Regelt die Rückforderung unzulässig hoher Miete bei Mietbeginn, Auskunftspflichten des Vermieters, die Notwendigkeit einer Rüge und die 30-Monate-Frist.
- (1) Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Unterkapitels abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn gilt dies nur, soweit die zulässige Miete überschritten wird. Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. Die §§ 814 und 817 Satz 2 sind nicht anzuwenden. (1a) Soweit die Zulässigkeit der Miete auf § 556e oder § 556f beruht, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung über Folgendes unaufgefordert Auskunft zu erteilen: 1. im Fall des § 556e Absatz 1 darüber, wie hoch die Vormiete war, 2. im Fall des § 556e Absatz 2 darüber, dass in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, 3. im Fall des § 556f Satz 1 darüber, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, 4. im Fall des § 556f Satz 2 darüber, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Soweit der Vermieter die Auskunft nicht erteilt hat, kann er sich nicht auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen. Hat der Vermieter die Auskunft nicht erteilt und hat er diese in der vorgeschriebenen Form nachgeholt, kann er sich erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen. Hat der Vermieter die Auskunft nicht in der vorgeschriebenen Form erteilt, so kann er sich auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete erst dann berufen, wenn er die Auskunft in der vorgeschriebenen Form nachgeholt hat.
- (2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat. Hat der Vermieter eine Auskunft nach Absatz 1a Satz 1 erteilt, so muss die Rüge sich auf diese Auskunft beziehen. Rügt der Mieter den Verstoß mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses oder war das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet, kann er nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen.
- (3) Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend.
- (4) Sämtliche Erklärungen nach den Absätzen 1a bis 3 bedürfen der Textform. (+++ § 556g: Zur Anwendung vgl. §§ 557a, 557b +++) (+++ § 556g: Zur Nichtanwendung vgl. Art. 229 § 35 BGBEG +++) (+++ § 556g: Zur Anwendung vgl. Art. 229 § 49 Abs. 2 BGBEG u. Art. 229 § 51 BGBEG +++)
Textfassung in Kraft am .
Quelle: Gesetze im Internet — Bundesministerium der Justiz / juris GmbH (gesetze-im-internet.de), wiedergegeben unter der Lizenz Open (Bundesrecht, no formally named licence).
Was die Vorschrift wirklich sagt
Diese Vorschrift bestimmt die Rechtsfolgen, wenn bei Mietbeginn eine unzulässig hohe Miete vereinbart wurde. Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Regelungen abweichen, sind unwirksam – allerdings nur insoweit, als die gesetzlich zulässige Miete überschritten wird. Zu viel gezahlte Miete muss der Vermieter nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung herausgeben.
Damit sich ein Vermieter auf Ausnahmen berufen kann (etwa die Höhe der Vormiete, Modernisierungen in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn oder eine Erstnutzung nach dem 1. Oktober 2014), muss er dem Mieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert Auskunft erteilen. Fehlt diese Auskunft oder wird sie nicht in der vorgeschriebenen Form erteilt, kann sich der Vermieter erst nach Nachholung der Auskunft (und in bestimmten Fällen erst zwei Jahre danach) auf die Ausnahmeregelung berufen.
Der Mieter kann zu viel gezahlte Beträge erst verlangen, wenn er den Verstoß gerügt hat. Hat der Vermieter eine Auskunft erteilt, muss sich die Rüge darauf beziehen. Erfolgt die Rüge erst mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses oder war das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet, kann nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangt werden. Zudem hat der Mieter einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter über die für die Zulässigkeit der Miete maßgeblichen Tatsachen. Sämtliche Erklärungen bedürfen der Textform.
Wann sie gilt
- Ein Mieter verlangt vom Vermieter Auskunft über die Höhe der Vormiete oder über Modernisierungsmaßnahmen vor Mietbeginn.
- Ein Vermieter hat vor Vertragsschluss keine Auskunft über eine Vormiete erteilt und möchte diese Information im laufenden Mietverhältnis nachholen.
- Ein Mieter rügt eine Überschreitung der zulässigen Miete mehr als 30 Monate nach Mietbeginn und fordert die Zuvielzahlung zurück.
- Ein Mieter verlangt nach Beendigung des Mietverhältnisses die Rückzahlung zu viel gezahlter Miete.
Was dieser Paragraf nicht sagt
- Die konkrete Höhe der bei Mietbeginn maximal zulässigen Miete (geregelt in § 556d).
- Laufende Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete im bestehenden Mietverhältnis (geregelt in § 558).
- Abrechnung und Einwände bezüglich der Betriebskosten (geregelt in § 556 und § 556a).
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