Berücksichtigung der Vormiete und Modernisierung § 556e
Erlaubt eine Miete bis zur Höhe der Vormiete oder um Modernisierungskosten erhöht, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten wird. § 556e
- (1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.
- (2) Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b durchgeführt, so darf die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3a und § 559a Absatz 1 bis 4 ergäbe. Bei der Berechnung nach Satz 1 ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) auszugehen, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre. (+++ § 556e: Zur Nichtanwendung vgl. § 556f +++) (+++ § 556e: Zur Anwendung vgl. §§ 557a, 557b +++) (+++ § 556e: Zur Nichtanwendung vgl. Art. 229 § 35 BGBEG +++)
Textfassung in Kraft am .
Quelle: Gesetze im Internet — Bundesministerium der Justiz / juris GmbH (gesetze-im-internet.de), wiedergegeben unter der Lizenz Open (Bundesrecht, no formally named licence).
Was die Vorschrift wirklich sagt
Diese Vorschrift erlaubt bei Neuvermietung eine höhere Miete als die ortsübliche Vergleichsmiete, wenn die Vormiete (die zuletzt vom Vormieter geschuldete Miete) höher war. Dabei bleiben Mietminderungen und Mieterhöhungen aus dem letzten Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses unberücksichtigt.
Auch Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b, die in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn durchgeführt wurden, berechtigen zu einer Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Erhöhung entspricht dem Betrag, der nach § 559 Absatz 1 bis 3a und § 559a Absatz 1 bis 4 bei einer Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis möglich wäre. Grundlage ist die ortsübliche Vergleichsmiete ohne die Modernisierung.
Die Vorschrift gilt nicht in den Fällen des § 556f (Ausnahmen) und wird durch Art. 229 § 35 BGBEG für bestimmte Altfälle eingeschränkt.
Wann sie gilt
- Der Vormieter zahlte eine Miete, die höher war als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete. Der Vermieter kann diese Vormiete auch mit dem neuen Mieter vereinbaren.
- Der Vermieter hat in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Die ortsübliche Vergleichsmiete darf um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3a und § 559a Absatz 1 bis 4 ergäbe.
- Der Vormieter hatte eine Mietminderung – diese bleibt bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt; der Vermieter kann die ursprüngliche (höhere) Miete verlangen.
- Eine mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbarte Mieterhöhung wird nicht zur Vormiete gezählt.
Was dieser Paragraf nicht sagt
- Diese Vorschrift gilt nicht für Mieterhöhungen während des laufenden Mietverhältnisses – diese richten sich nach §§ 557 ff. (Staffelmiete, Indexmiete, Vergleichsmiete).
- Sie erlaubt keine beliebige Mieterhöhung; die Modernisierung muss tatsächlich durchgeführt sein und den Anforderungen des § 555b entsprechen.
- Die Vormiete ist nicht der Betrag, den der Vermieter wünscht, sondern die tatsächlich vom Vormieter geschuldete Miete (ohne Betriebskosten).
- Die Vorschrift findet keine Anwendung auf Mietverhältnisse über Geschäftsräume oder Gewerbeimmobilien.
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