Voraussetzungen und Grenzen der Staffelmiete § 557a
§ 557a BGB regelt Staffelmieten: Erhöhungen verlangen einen Geldbetrag und mindestens ein Jahr Abstand. Kündigungen sind maximal vier Jahre ausschließbar.
- (1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).
- (2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.
- (3) Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.
- (4) Die §§ 556d bis 556g sind auf jede Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556d Absatz 1 zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten.
- (5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. (+++ § 557a Abs. 1 bis 3, 5: Zur Anwendung vgl. § 578 Abs. 3 Satz 1 +++) (+++ § 557a Abs. 4: Zur Nichtanwendung vgl. Art. 229 § 35 BGBEG +++)
Textfassung in Kraft am .
Quelle: Gesetze im Internet — Bundesministerium der Justiz / juris GmbH (gesetze-im-internet.de), wiedergegeben unter der Lizenz Open (Bundesrecht, no formally named licence).
Was die Vorschrift wirklich sagt
Bei einer Staffelmiete wird im Voraus schriftlich vereinbart, dass sich die Miete zu bestimmten Zeitpunkten erhöht. Gültig ist dies nur, wenn der jeweilige Erhöhungsbetrag oder die neue Gesamtsumme als konkreter Geldbetrag ausgewiesen ist. Prozentuale Erhöhungen oder Verweise auf Kennzahlen reichen nicht aus. Zudem muss die Miete nach jeder Stufe mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
Während der Laufzeit einer Staffelmiete sind sonstige Erhöhungen ausgeschlossen. Vermieter dürfen die Miete in dieser Zeit weder an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen noch wegen Modernisierungen anheben. Die vereinbarte Staffel setzt für diesen Zeitraum den Rahmen.
Das Kündigungsrecht des Mieters kann im Zusammenhang mit einer Staffelmiete für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Vereinbarung ausgeschlossen werden. Für jede einzelne Mietstaffel gelten zudem die gesetzlichen Obergrenzen der Mietpreisbremse. Regelt der Vertrag etwas, das den Mieter gegenüber diesen Vorgaben benachteiligt, ist diese Vereinbarung unwirksam.
Wann sie gilt
- Der Vermieter verlangt vor Ablauf von ein Jahr bereits die nächste Erhöhung der Mietstaffel.
- Im Mietvertrag ist die Erhöhung der Staffelmiete als Prozentwert statt als fester Geldbetrag angegeben.
- Der Vermieter verlangt während einer laufenden Mietstaffel zusätzlich eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierung.
- Das Kündigungsrecht des Mieters wird im Mietvertrag für einen Zeitraum von mehr als vier Jahre ausgeschlossen.
Was dieser Paragraf nicht sagt
- Automatische Anpassungen der Miete an den Verbraucherpreisindex (Indexmiete ist in § 557b geregelt).
- Reguläre Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ohne Staffelvereinbarung (§ 558).
- Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen außerhalb von Staffelvereinbarungen (§ 559).
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