Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, § 564
Bei Tod des Mieters: Fortsetzung mit dem Erben, falls kein Eintritt nach §563 oder §563a. Kündigung durch Erben oder Vermieter in einem Monat nach Kenntnis.
Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.
Textfassung in Kraft am .
Quelle: Gesetze im Internet — Bundesministerium der Justiz / juris GmbH (gesetze-im-internet.de), wiedergegeben unter der Lizenz Open (Bundesrecht, no formally named licence).
Was die Vorschrift wirklich sagt
Stirbt ein Mieter, tritt das Gesetz zunächst prüft, ob nahe Angehörige (Ehepartner, Lebenspartner, Familienmitglieder) nach §563 in den Mietvertrag eintreten oder ob ein überlebender Mitmieter nach §563a das Mietverhältnis fortsetzt. Geschieht das nicht, wird der Mietvertrag mit dem Erben des verstorbenen Mieters fortgesetzt.
Sowohl der Erbe als auch der Vermieter können dieses Mietverhältnis dann außerordentlich kündigen – das heißt, sie müssen keinen besonderen Kündigungsgrund nennen, aber die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten. Die Kündigung ist nur innerhalb eines Monats möglich, nachdem der Kündigende sowohl vom Tod des Mieters als auch davon erfahren hat, dass kein Eintritt oder keine Fortsetzung nach §563 oder §563a erfolgt ist.
Wann sie gilt
- Ein alleinstehender Mieter stirbt, seine Schwester wird Erbin. Der Vermieter erfährt eine Woche später vom Tod und davon, dass niemand eingetreten ist. Er kann innerhalb eines Monats kündigen.
- Der Erbe selbst möchte die Wohnung nicht nutzen und kündigt das Mietverhältnis fristgerecht innerhalb der Monatsfrist, nachdem er von Tod und fehlendem Eintritt erfahren hat.
- Der Vermieter erfährt erst drei Wochen nach dem Tod des Mieters, dass kein Eintritt erfolgt ist. Er hat dann noch eine Woche Zeit, um zu kündigen.
- Ein Ehepaar mietet gemeinsam. Stirbt einer, setzt der andere nach §563a das Mietverhältnis fort – §564 gilt nicht.
- Der Verstorbene hinterlässt einen Lebenspartner, der nach §563 eintritt. Auch hier kommt §564 nicht zur Anwendung.
Was dieser Paragraf nicht sagt
- Der Tod des Vermieters – das Gesetz regelt nur den Tod des Mieters.
- Eine Kündigung durch den Erben oder Vermieter nach Ablauf der einmonatigen Frist – diese ist dann nicht mehr außerordentlich möglich.
- Die Frage, ob der Erbe die Wohnung selbst bewohnen muss – das Gesetz erlaubt ihm, das Mietverhältnis fortzusetzen, ohne selbst einzuziehen.
- Die Regelung, wenn der Verstorbene mehrere Erben hat – dann haften diese als Gesamtschuldner, aber die Kündigungsmöglichkeit besteht für jeden Erben einzeln.
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