§ 745 BGB

Mehrheitsbeschluss nach Anteilsgröße (§ 745 BGB)

Nach § 745 BGB entscheidet die Stimmenmehrheit nach Anteilsgröße über ordnungsmäßige Verwaltung. Wesentliche Veränderungen können nicht beschlossen werden.

Amtlicher Text § 745 BGB — Deutschland

(1) Durch Stimmenmehrheit kann eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen.

(2) Jeder Teilhaber kann, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen.

(3) Eine wesentliche Veränderung des Gegenstands kann nicht beschlossen oder verlangt werden. Das Recht des einzelnen Teilhabers auf einen seinem Anteil entsprechenden Bruchteil der Nutzungen kann nicht ohne seine Zustimmung beeinträchtigt werden.

Textfassung in Kraft am 2026-07-31.

Quelle: Gesetze im Internet — Bundesministerium der Justiz / juris GmbH (gesetze-im-internet.de), wiedergegeben unter der Lizenz Open (Bundesrecht, no formally named licence).

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Was die Vorschrift wirklich sagt

§ 745 beantwortet die Frage, wie Miteigentümer zu einer Entscheidung kommen. Absatz 1 erlaubt einen Mehrheitsbeschluss über eine "der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung". Die Stimmenmehrheit wird nicht nach Köpfen, sondern nach der Größe der Anteile berechnet. Wer 60 Prozent hält, kann also die ordnungsmäßige Verwaltung allein bestimmen – aber nur diese.

Absatz 2 hilft, wenn es keine Mehrheit und keine Vereinbarung gibt: Jeder Teilhaber kann dann eine Verwaltung und Benutzung verlangen, die dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entspricht. Das ist der Weg für den Miteigentümer, der überstimmt oder blockiert wird und weder auf eine Regelung noch auf einen Beschluss verweisen kann – etwa, wenn ein Miteigentümer die gemeinsame Wohnung allein bewohnt und die anderen eine Nutzungsregelung oder eine Ausgleichszahlung erreichen wollen. Der Anspruch geht auf eine Regelung für die Zukunft, nicht auf rückwirkende Abrechnung.

Absatz 3 zieht zwei harte Grenzen, an denen Mehrheitsmacht endet. Eine wesentliche Veränderung des Gegenstands kann weder beschlossen noch verlangt werden – der Umbau, der Charakter und Zweckbestimmung ändert, braucht also die Zustimmung aller. Und das Recht des einzelnen Teilhabers auf einen seinem Anteil entsprechenden Bruchteil der Nutzungen kann nicht ohne seine Zustimmung beeinträchtigt werden: Eine Mehrheit kann die Minderheit nicht von den Erträgen abschneiden. Zusammen mit § 744, der für die eigentliche Verwaltung im Grundsatz gemeinschaftliches Handeln verlangt und jedem die zur Erhaltung notwendige Maßnahme erlaubt, ergibt das die Ordnung, nach der Streitigkeiten unter Miteigentümern zu beurteilen sind.

Wann sie gilt

Ein Miteigentümer bewohnt die gemeinsame Immobilie allein und die anderen wollen eine Nutzungsregelung.
Die Mehrheit will die gemeinsame Wohnung vermieten, ein Miteigentümer ist dagegen.
Ein größerer Umbau soll gegen den Willen eines Miteigentümers durchgeführt werden.
Über eine notwendige Reparatur am gemeinsamen Haus wird keine Einigkeit erzielt.
Die Mieteinnahmen aus der gemeinsamen Immobilie werden nicht anteilig verteilt.

Was dieser Paragraf nicht sagt

Er erlaubt keine wesentliche Veränderung der Sache durch Mehrheitsbeschluss – Absatz 3 Satz 1 schließt das aus.
Er gilt nicht für Wohnungseigentümergemeinschaften; deren Beschlussfassung richtet sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz.
Er gibt keinen rückwirkenden Anspruch auf Nutzungsentschädigung; der Anspruch aus Absatz 2 zielt auf eine Regelung für die Zukunft.
Er regelt nicht die Kosten. Wer welche Lasten trägt, steht in § 748.

Beispielfälle

Erfundene Sachverhalte, geschrieben um zu zeigen, wie der Wortlaut greift. Es sind keine echten Fälle, keine Urteile und keine Präjudizien, und sie sagen nichts über den Ausgang Ihres Falls.

Veranschaulichendes Beispiel

Zwei Geschwister haben ein Zweifamilienhaus je zur Hälfte geerbt und die Erbengemeinschaft bereits auseinandergesetzt. Der eine bewohnt seit zwei Jahren beide Wohnungen und zahlt der Schwester nichts.

Wie der Wortlaut greift

Nach Absatz 2 kann jeder Teilhaber eine dem Interesse aller entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen, wenn eine Regelung fehlt. Dieser Anspruch zielt auf eine Regelung für die Zukunft; er wirkt nicht rückwirkend. Der Fall hängt deshalb am Zeitpunkt, zu dem die Schwester eine Neuregelung verlangt hat – für die Zeit davor ist § 745 nicht der Weg.

Wie sich die Parteien geeinigt haben

Ab dem folgenden Monat zahlt der Bruder eine monatliche Nutzungsvergütung in Höhe der halben ortsüblichen Miete für die zweite Wohnung; für die Vergangenheit wird ein einmaliger Pauschalbetrag vereinbart.

Veranschaulichendes Beispiel

Vier Miteigentümer eines vermieteten Hauses wollen mit drei Stimmen die Dachfläche zu Wohnraum ausbauen. Der vierte, mit einem Viertel beteiligt, ist dagegen und verweist auf die Kosten.

Wie der Wortlaut greift

Absatz 1 lässt Mehrheitsbeschlüsse zu, aber nur über die ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung, und die Mehrheit richtet sich nach der Größe der Anteile, nicht nach Köpfen. Absatz 3 zieht die Grenze: Eine wesentliche Veränderung der Sache kann nicht beschlossen werden. Der Fall hängt daran, ob ein Dachgeschossausbau noch ordnungsmäßige Verwaltung oder bereits eine wesentliche Veränderung ist.

Wie sich die Parteien geeinigt haben

Der Ausbau wird zurückgestellt; stattdessen wird die notwendige Dachsanierung beschlossen und nach Anteilen finanziert, und der Ausbau nur weiterverfolgt, wenn alle vier zustimmen.

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Diese Seite gibt den zum angegebenen Stand geltenden Wortlaut des § 745 BGB wieder und erläutert ihn allgemein. Sie ist keine Rechtsberatung und berücksichtigt nicht die Umstände Ihres Falls, die die Antwort vollständig ändern können. Bei einem laufenden Streit, bei Verjährungs- und Ausschlussfristen und vor jedem gerichtlichen Schritt wenden Sie sich an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.

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