§ 753 BGB

Grundstück zwangsversteigern & Erlös aufteilen: § 753 BGB

Ist die Teilung in Natur ausgeschlossen, wird ein Grundstück durch Zwangsversteigerung verwertet und der Erlös unter den Miteigentümern aufgeteilt (§ 753 BGB).

Amtlicher Text § 753 BGB — Deutschland

(1) Ist die Teilung in Natur ausgeschlossen, so erfolgt die Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf des gemeinschaftlichen Gegenstands nach den Vorschriften über den Pfandverkauf, bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung und durch Teilung des Erlöses. Ist die Veräußerung an einen Dritten unstatthaft, so ist der Gegenstand unter den Teilhabern zu versteigern.

(2) Hat der Versuch, den Gegenstand zu verkaufen, keinen Erfolg, so kann jeder Teilhaber die Wiederholung verlangen; er hat jedoch die Kosten zu tragen, wenn der wiederholte Versuch misslingt.

Textfassung in Kraft am 2026-07-31.

Quelle: Gesetze im Internet — Bundesministerium der Justiz / juris GmbH (gesetze-im-internet.de), wiedergegeben unter der Lizenz Open (Bundesrecht, no formally named licence).

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Was die Vorschrift wirklich sagt

§ 753 regelt, was geschieht, wenn eine gemeinsame Sache nicht in Natur geteilt werden kann. Nach Absatz 1 Satz 1 erfolgt die Aufhebung der Gemeinschaft dann durch Verkauf des gemeinschaftlichen Gegenstands nach den Vorschriften über den Pfandverkauf – bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung – und durch Teilung des Erlöses. Für Immobilien ist das der Regelfall: Ein Einfamilienhaus lässt sich nicht in zwei gleichartige Teile zerlegen, also führt der Weg über § 749 und § 752 fast zwangsläufig hierher, zur Teilungsversteigerung.

Satz 2 enthält eine Variante, die leicht übersehen wird: Ist die Veräußerung an einen Dritten unstatthaft, ist der Gegenstand unter den Teilhabern zu versteigern. Dann bieten also nur die Miteigentümer gegeneinander. Absatz 2 regelt den Fehlschlag: Hat der Versuch, den Gegenstand zu verkaufen, keinen Erfolg, kann jeder Teilhaber die Wiederholung verlangen; misslingt auch der wiederholte Versuch, trägt er allerdings die Kosten. Wer also aus Trotz immer weiter versteigern lassen will, trägt das wirtschaftliche Risiko selbst.

Was der Paragraph nicht sagt, ist für die Praxis wichtiger als das, was drinsteht. Das Verfahren selbst richtet sich nach dem Zwangsversteigerungsgesetz, nicht nach dem BGB; dort finden sich auch die Rechte der Beteiligten im Termin. Die Teilungsversteigerung erzielt regelmäßig weniger als der freie Verkauf, weil der Kreis der Bieter kleiner ist und Grundpfandrechte bestehen bleiben können. Und geteilt wird der Erlös, nicht das Objekt: Wer mehr in die Immobilie investiert oder allein die Raten getragen hat, muss diesen Ausgleich gesondert geltend machen – § 753 sorgt nur für die Umwandlung der Sache in Geld.

Wann sie gilt

Nach der Trennung soll die gemeinsame Immobilie gegen den Willen des anderen verwertet werden.
Miterben können sich nicht einigen und einer betreibt die Teilungsversteigerung.
Ein gemeinsames Grundstück lässt sich nicht sinnvoll aufteilen.
Streit darüber, ob eine Teilung in Natur noch möglich wäre.
Der erste Versteigerungstermin bleibt ohne Gebot und es soll wiederholt werden.

Was dieser Paragraf nicht sagt

Er regelt das Verfahren nicht. Ablauf, Termin, Gebote und Zuschlag richten sich nach dem Zwangsversteigerungsgesetz.
Er sichert keinen Verkehrswert. Was im Termin erzielt wird, kann deutlich darunter liegen.
Er regelt keinen internen Ausgleich zwischen den Teilhabern für Investitionen, Zins- und Tilgungsleistungen; das ist gesondert zu klären.
Er greift erst, wenn die Teilung in Natur nach § 752 ausgeschlossen ist – bei teilbaren Sachen ist er nicht einschlägig.

Beispielfälle

Erfundene Sachverhalte, geschrieben um zu zeigen, wie der Wortlaut greift. Es sind keine echten Fälle, keine Urteile und keine Präjudizien, und sie sagen nichts über den Ausgang Ihres Falls.

Veranschaulichendes Beispiel

Drei Personen sind gemeinsam Eigentümer eines Baugrundstücks mit einem alten Haus darauf. Zwei wollen verkaufen, die dritte weigert sich; ein Käufer für nur zwei Drittel findet sich nicht.

Wie der Wortlaut greift

Ein Grundstück mit einem Gebäude lässt sich in aller Regel nicht in gleichartige Teile zerlegen, deshalb ist die Teilung in Natur nach § 752 ausgeschlossen und § 753 greift: Verkauf nach den Vorschriften über den Pfandverkauf, bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung, und Teilung des Erlöses. Der Fall hängt daran, ob eine Teilung in Natur wirklich unmöglich ist – bei teilbaren Flächen ohne Bebauung kann es anders liegen.

Wie sich die Parteien geeinigt haben

Die drei beauftragen gemeinsam ein Wertgutachten und setzen einen Mindestpreis für einen freihändigen Verkauf innerhalb von acht Monaten fest; erst wenn der scheitert, wird die Teilungsversteigerung eingeleitet.

Veranschaulichendes Beispiel

Nach einer Scheidung soll das gemeinsame Haus verwertet werden. Eine Seite hat in den letzten Jahren die Raten und eine neue Heizung allein bezahlt und befürchtet, bei einer Versteigerung leer auszugehen.

Wie der Wortlaut greift

§ 753 regelt die Verwertung und die Teilung des Erlöses nach Anteilen, aber nicht den internen Ausgleich zwischen den Teilhabern. Was jemand über seinen Anteil hinaus an Zins, Tilgung oder Investitionen getragen hat, ist gesondert zu klären, unter anderem über § 748. Der Fall hängt daran, ob diese Leistungen belegt sind und ob sie als Aufwendungen für die gemeinsame Sache oder als Beitrag zum gemeinsamen Leben gedacht waren.

Wie sich die Parteien geeinigt haben

Vor der Verwertung wird der bisher allein getragene Anteil an Tilgung und Heizungskosten anhand der Kontoauszüge ermittelt und im Verteilungsplan vorab ausgeglichen; den Rest teilen beide hälftig.

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Diese Seite gibt den zum angegebenen Stand geltenden Wortlaut des § 753 BGB wieder und erläutert ihn allgemein. Sie ist keine Rechtsberatung und berücksichtigt nicht die Umstände Ihres Falls, die die Antwort vollständig ändern können. Bei einem laufenden Streit, bei Verjährungs- und Ausschlussfristen und vor jedem gerichtlichen Schritt wenden Sie sich an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.

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