§ 749 BGB

Aufhebung der Gemeinschaft jederzeit verlangen: § 749 BGB

Nach § 749 BGB kann jeder Teilhaber jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Bei wichtigem Grund ist ein Ausschluss unwirksam.

Amtlicher Text § 749 BGB — Deutschland

(1) Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.

(2) Wird das Recht, die Aufhebung zu verlangen, durch Vereinbarung für immer oder auf Zeit ausgeschlossen, so kann die Aufhebung gleichwohl verlangt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Unter der gleichen Voraussetzung kann, wenn eine Kündigungsfrist bestimmt wird, die Aufhebung ohne Einhaltung der Frist verlangt werden.

(3) Eine Vereinbarung, durch welche das Recht, die Aufhebung zu verlangen, diesen Vorschriften zuwider ausgeschlossen oder beschränkt wird, ist nichtig.

Textfassung in Kraft am 2026-07-31.

Quelle: Gesetze im Internet — Bundesministerium der Justiz / juris GmbH (gesetze-im-internet.de), wiedergegeben unter der Lizenz Open (Bundesrecht, no formally named licence).

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Was die Vorschrift wirklich sagt

§ 749 Absatz 1 enthält den Satz, an dem sich Blockaden unter Miteigentümern auflösen: Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Er braucht dafür keinen Grund, keine Zustimmung der anderen und keine Frist. Das Gesetz geht davon aus, dass niemand dauerhaft in einer Gemeinschaft festgehalten werden soll, in der er nicht bleiben will – dieser Grundsatz ist der Hebel hinter fast jeder Teilungsversteigerung nach einer Trennung.

Absatz 2 behandelt die Vereinbarung, mit der das Aufhebungsrecht ausgeschlossen wird. Ein solcher Ausschluss ist möglich, hält aber nicht gegen alles: Liegt ein wichtiger Grund vor, kann die Aufhebung gleichwohl verlangt werden, und eine vereinbarte Kündigungsfrist muss dann nicht eingehalten werden. Absatz 3 macht die Grenze absolut: Eine Vereinbarung, durch die das Recht auf Aufhebung diesen Vorschriften zuwider ausgeschlossen oder beschränkt wird, ist nichtig. Man kann sich also nicht wirksam für immer und ohne Rücksicht auf wichtige Gründe binden.

Wie die Aufhebung abläuft, steht in den folgenden Paragraphen und ist der eigentlich schmerzhafte Teil: § 752 ordnet zunächst die Teilung in Natur an, wenn sich der Gegenstand ohne Wertminderung in gleichartige Teile zerlegen lässt; ist das ausgeschlossen, erfolgt die Aufhebung nach § 753 durch Verkauf, bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung, und durch Teilung des Erlöses. Bei einem Haus scheitert die Teilung in Natur fast immer, weshalb § 749 in der Praxis auf die Teilungsversteigerung hinausläuft. Wer das Objekt behalten will, wird deshalb regelmäßig versuchen, sich vorher über eine Übernahme gegen Ausgleichszahlung zu einigen – das Verfahren erzielt selten den Verkehrswert.

Wann sie gilt

Nach der Trennung will einer die gemeinsame Immobilie verkaufen, der andere nicht.
Miterben können sich über den Verbleib des geerbten Hauses nicht einigen.
Ein Miteigentümer will aus einer gemeinsamen Ferienimmobilie aussteigen.
Im Vertrag steht ein Ausschluss der Aufhebung, der jetzt in Frage gestellt wird.
Streit darüber, ob eine Teilung in Natur möglich ist oder versteigert werden muss.

Was dieser Paragraf nicht sagt

Er bestimmt nicht, wie geteilt wird. Ob in Natur geteilt oder verkauft wird, steht in §§ 752 und 753.
Er gibt keinem das Recht, die Sache zu übernehmen. Ein Übernahmerecht gegen Ausgleich muss vereinbart werden.
Er gilt für die Erbengemeinschaft nur mittelbar; die Auseinandersetzung des Nachlasses richtet sich nach §§ 2042 ff., die auf das Gemeinschaftsrecht verweisen.
Er sagt nichts über die Verteilung von Erlös und Kosten oder über bestehende Belastungen des Grundstücks.

Beispielfälle

Erfundene Sachverhalte, geschrieben um zu zeigen, wie der Wortlaut greift. Es sind keine echten Fälle, keine Urteile und keine Präjudizien, und sie sagen nichts über den Ausgang Ihres Falls.

Veranschaulichendes Beispiel

Nach der Trennung eines unverheirateten Paares gehört die gemeinsame Doppelhaushälfte beiden je zur Hälfte. Die eine Seite möchte verkaufen und den Erlös teilen, die andere blockiert seit über einem Jahr jedes Gespräch.

Wie der Wortlaut greift

Absatz 1 gibt jedem Teilhaber das Recht, jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen; ein Grund muss dafür nicht genannt werden. Der Fall hängt daran, ob dieses Recht ausgeschlossen wurde – vertraglich oder für eine bestimmte Zeit – und ob ein solcher Ausschluss noch gilt, denn nach Absatz 2 kann er bei einem wichtigen Grund entfallen. Wie geteilt wird, entscheidet § 749 nicht.

Wie sich die Parteien geeinigt haben

Beide vereinbaren einen Verkauf über einen gemeinsam ausgewählten Makler mit einem Mindestpreis; wird der innerhalb von sechs Monaten nicht erreicht, darf jede Seite die Übernahme zum Verkehrswert anbieten.

Veranschaulichendes Beispiel

Drei Miterben haben sich über ein geerbtes Mehrfamilienhaus auseinandergesetzt und halten es nun als Bruchteilsgemeinschaft. Im damaligen Vertrag steht, die Aufhebung sei für zehn Jahre ausgeschlossen. Einer der drei wird berufsbedingt ins Ausland versetzt und braucht sein Geld.

Wie der Wortlaut greift

Ein Ausschluss der Aufhebung ist zulässig, aber nach Absatz 2 kann die Aufhebung trotzdem verlangt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Der Fall hängt daran, ob die Versetzung ein solcher wichtiger Grund ist – gemessen daran, ob dem Teilhaber ein Festhalten an der Gemeinschaft noch zuzumuten ist, nicht daran, ob ihm ein Ausstieg lieber wäre.

Wie sich die Parteien geeinigt haben

Die beiden anderen übernehmen den Anteil gegen Zahlung des durch ein gemeinsames Wertgutachten ermittelten Betrages in zwei Raten; die Aufhebungssperre bleibt für sie im Übrigen bestehen.

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Diese Seite gibt den zum angegebenen Stand geltenden Wortlaut des § 749 BGB wieder und erläutert ihn allgemein. Sie ist keine Rechtsberatung und berücksichtigt nicht die Umstände Ihres Falls, die die Antwort vollständig ändern können. Bei einem laufenden Streit, bei Verjährungs- und Ausschlussfristen und vor jedem gerichtlichen Schritt wenden Sie sich an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.

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