Arrendador no responde por perturbación - Art.1560
Arrendador no responde por perturbación de terceros; arrendatario tiene acción directa. No hay perturbación si tercero actúa con derecho.
El arrendador no está obligado a responder de la perturbación de mero hecho que un tercero causare en el uso de la finca arrendada; pero el arrendatario tendrá acción directa contra el perturbador. No existe perturbación de hecho cuando el tercero, ya sea la Administración, ya un particular, ha obrado en virtud de un derecho que le corresponde.
Texto vigente a .
Fuente: Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE) (boe.es), reproducido con licencia Reuse permitted including commercial, with attribution.
Qué dice, en palabras claras
Este artículo dice que el arrendador no tiene que responder cuando un tercero causa una molestia de hecho (sin derecho) en el uso de la finca alquilada. Por ejemplo, si un vecino ruidoso o un desconocido bloquea la entrada, el casero no es responsable. Pero el inquilino puede demandar directamente a ese tercero.
La regla tiene una excepción: no se considera perturbación de hecho si el tercero, ya sea la Administración (como el ayuntamiento) o un particular, actúa amparado por un derecho que le corresponde. Por ejemplo, si el ayuntamiento corta el agua por una obra legal, o un vecino con una servidumbre cruza el jardín.
Cuándo se aplica
- Un vecino organiza fiestas ruidosas cada noche y el inquilino no puede dormir; el arrendador dice que no es su problema.
- Un desconocido aparca su coche delante del garaje alquilado y bloquea la salida.
- La empresa de suministro interrumpe el gas por trabajos en la calle, sin aviso previo.
- Un vendedor ambulante se instala cada día en la acera frente a la tienda alquilada, reduciendo el paso de clientes.
- Un particular que dice tener un derecho de paso cruza a diario el patio de la vivienda arrendada.
Qué no dice este artículo
- Daños causados por el propio arrendador (por ejemplo, no reparar la gotera); esto se regula en los artículos 1554 y siguientes sobre obligaciones del arrendador.
- Molestias causadas por personas que viven con el inquilino o sus empleados (artículo 1564).
- Desalojo por un comprador de la finca que tiene mejor derecho (artículo 1571).
- Perturbaciones que consistan en no entregar la finca (artículo 1554).
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