Retracto en enfiteusis compartida: Art. 1642
Regula el retracto cuando varios copropietarios tienen el dominio directo o útil de una finca enfitéutica y se vende una parte de dicho dominio.
Cuando el dominio directo o el útil pertenezca pro indiviso a varias personas, cada una de ellas podrá hacer uso del derecho de retracto con sujeción a las reglas establecidas para el de comuneros, y con preferencia del dueño directo, si se hubiese enajenado parte del dominio útil; o el enfiteuta, si la enajenación hubiese sido del dominio directo.
Texto vigente a .
Fuente: Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE) (boe.es), reproducido con licencia Reuse permitted including commercial, with attribution.
Qué dice, en palabras claras
La enfiteusis divide el dominio de un inmueble en dos titularidades: el dominio directo, que corresponde al propietario formal, y el dominio útil, que ostenta quien explota y disfruta la finca. Este precepto contempla la situación en la que una de estas dos titularidades pertenece de forma compartida (pro indiviso) a varias personas.
Cuando varios coenfiteutas comparten el dominio útil y uno de ellos vende su participación, los demás coenfiteutas pueden ejercitar el retracto aplicando las reglas de la comunidad de bienes. No obstante, el dueño directo tiene preferencia absoluta sobre los copropietarios para adquirir esa cuota vendida.
Del mismo modo, si son varios los dueños directos y uno de ellos vende su cuota del dominio directo, el enfiteuta tiene preferencia para adquirirla por retracto frente al resto de los condueños directos.
Cuándo se aplica
- Varios coenfiteutas poseen el dominio útil de una finca y uno de ellos vende su participación a un tercero ajeno a la propiedad.
- El dominio directo de un terreno sujeto a censo enfitéutico pertenece a varios herederos y uno enajena su cuota a un extraño.
- Un copropietario del dominio útil pretende retractar la cuota vendida por otro copropietario en competencia con el dueño directo.
Qué no dice este artículo
- La venta total de la finca o del dominio útil completo, regulada en las reglas generales de tanteo y retracto del artículo 1636.
- El procedimiento de notificación previa para enajenar la finca enfitéutica, contemplado en el artículo 1637.
- El derecho de retracto en contratos de arrendamiento urbano o rústico ordinarios.
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