Edificar o plantar de buena fe en suelo ajeno (Art. 361)
El dueño del terreno donde se edifica o siembra de buena fe puede quedarse lo construido indemnizando o exigir la compra del suelo o pago de renta.
El dueño del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454, o a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente.
Texto vigente a .
Fuente: Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE) (boe.es), reproducido con licencia Reuse permitted including commercial, with attribution.
Qué dice, en palabras claras
Cuando una persona edifica, planta o siembra en un terreno ajeno bajo la creencia honesta e ignorancia justificable de que le pertenece, la propiedad de la parcela sigue prevaleciendo. La buena fe exige que quien construyó o cultivó haya actuado con el convencimiento legítimo de tener derecho a hacerlo.
El propietario de la finca no pierde su terreno, sino que ostenta la facultad de decidir entre dos opciones legales. Puede hacer suya la obra, planta o siembra, abonando previamente los gastos necesarios y útiles a tenor de los artículos 453 y 454.
Alternativamente, el dueño del suelo puede rechazar adquirir lo construido o plantado y obligar al ejecutor a comprarle la superficie de terreno ocupada. En el caso específico de la siembra, únicamente puede obligarse al sembrador a abonar la renta o alquiler correspondiente por el uso de la tierra.
Cuándo se aplica
- Un vecino levanta un garaje o muro invadiendo parte de la finca contigua por un error de medición en el plano catastral.
- Un comprador edifica una vivienda en una parcela errónea debido a una confusión en la rotulación del suelo de la urbanización.
- Un agricultor siembra cereales en una parcela colindante ignorando que la demarcación exacta de la propiedad no le pertenecía.
- Un heredero realiza plantaciones de frutales en terrenos adyacentes creyendo sinceramente que formaban parte de la herencia recibida.
Qué no dice este artículo
- Construcciones o invasiones realizadas con mala fe, conociendo que la propiedad era ajena (reguladas en las disposiciones siguientes sobre pérdida de lo edificado y demolición).
- Obras o reformas efectuadas por un arrendatario en la finca alquilada (reguladas por la legislación especial de arrendamientos urbanos o rústicos).
- Obras de mejora realizadas por un copropietario en la finca común sin el consentimiento de la mayoría (reguladas por las normas de la comunidad de bienes).
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