División de cosa común no perjudica a tercero, Art. 405
La división de una cosa común no perjudica a tercero: conserva hipoteca, servidumbre y otros derechos reales o personales previos, Art. 405 CC.
La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.
Texto vigente a .
Fuente: Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE) (boe.es), reproducido con licencia Reuse permitted including commercial, with attribution.
Qué dice, en palabras claras
Cuando varias personas son dueñas de una misma cosa (comunidad de bienes) y deciden dividirla, los derechos que un tercero tuviera sobre esa cosa antes de la división no se pierden. El artículo 405 protege tanto los derechos reales (como una hipoteca o una servidumbre) como los derechos personales que el tercero tuviera contra la comunidad (por ejemplo, una deuda que la comunidad le deba).
La división no puede perjudicar a ese tercero. Si había una hipoteca sobre el inmueble común, después de la división cada parte sigue gravada por la misma hipoteca. Si existía una servidumbre de paso, el tercero puede seguir usándola aunque la propiedad ahora esté dividida. Lo mismo ocurre con los derechos personales: el crédito contra la comunidad subsiste frente a los antiguos copropietarios, cada uno por su parte.
El artículo no dice cómo se debe hacer la división ni quién puede pedirla (eso está en los artículos 400 y siguientes). Tampoco regula los derechos del tercero que se adquieren después de la división; solo protege los que existían antes.
Cuándo se aplica
- Un banco tiene una hipoteca sobre un edificio que luego se divide en pisos independientes. La hipoteca sigue gravando cada piso.
- Un vecino tiene un derecho de servidumbre de paso sobre un camino común que luego se divide entre los copropietarios. El vecino conserva el paso.
- Un proveedor tiene un crédito contra la comunidad por obras realizadas; al dividirse la cosa, el proveedor puede reclamar a cada antiguo copropietario.
- Un arrendatario alquila un local que forma parte de un inmueble común; tras la división, el contrato de arrendamiento sigue vigente frente al nuevo propietario de ese local.
Qué no dice este artículo
- No regula la división de herencias (sucesiones) – eso se rige por el libro de sucesiones.
- No cubre derechos adquiridos por un tercero después de la división.
- No permite a un tercero impedir la división; solo conserva sus derechos.
- No establece cómo se valora la cosa común para la división (eso es artículo 404 y siguientes).
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