Destruction totale ou partielle – Art. 1722
Destruction totale par cas fortuit : résiliation de plein droit. Partielle : preneur peut demander baisse du loyer ou fin du bail. Aucun dédommagement.
Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.
Texte en vigueur au .
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Ce que dit l'article, en clair
L'article 1722 du Code civil s'applique lorsque le bien loué est détruit par un événement imprévisible et indépendant de la volonté des parties (cas fortuit). Si la destruction est totale, le contrat de bail prend fin automatiquement, sans qu'aucune des parties n'ait à agir en justice. Si la destruction n'est que partielle, le locataire (preneur) a le choix : il peut demander une réduction du loyer (diminution du prix) ou demander la résiliation du bail. Dans les deux situations, aucune indemnité n'est due par l'une ou l'autre partie.
Quand il s'applique
- Un incendie détruit entièrement l'appartement que vous louez : le bail est immédiatement terminé, vous ne devez plus de loyer.
- Une tempête endommage la toiture de votre maison louée, rendant la moitié des pièces inhabitables : vous pouvez demander une baisse de loyer ou annuler le bail.
- Une inondation dévaste le sous-sol de votre local commercial, mais le reste est utilisable : vous avez le droit de négocier une réduction du loyer.
- Un arbre tombe sur le chalet que vous louez pour les vacances et le détruit complètement : le contrat est résilié de plein droit.
- Une cavité souterraine s'effondre partiellement dans le jardin de votre maison louée : vous pouvez réclamer une diminution du loyer.
Ce que cet article ne dit pas
- Les dégâts causés par la négligence du locataire lui-même (par exemple, incendie dû à une bougie oubliée) : ces situations relèvent des articles 1732 et 1733 sur la responsabilité du preneur.
- La destruction imputable au propriétaire (bailleur) – l'article 1722 ne s'applique qu'aux cas fortuits, non aux fautes du bailleur.
- L'impossibilité temporaire d'utiliser le bien sans destruction (par exemple, panne de chauffage) : cela est traité par les articles sur les réparations urgentes (art. 1724) et l'obligation de délivrance (art. 1720).
- Les vices cachés ou défauts qui empêchent l'usage du bien – ils sont couverts par la garantie de l'article 1721.
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