Art. 1719 Code civil

Entretien du logement et jouissance paisible : Art. 1719

Selon l'Art. 1719 du Code civil, le bailleur doit délivrer le bien (un logement décent si habitation principale), l'entretenir et en assurer la jouissance.

Texte officiel Art. 1719 Code civil — France

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Texte en vigueur au .

Source : Légifrance — Direction de l'information légale et administrative (DILA) (legifrance.gouv.fr), reproduit sous licence Licence Ouverte / Open Licence 2.0.

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Ce que dit l'article, en clair

L'article 1719 énumère ce que tout bailleur doit, « par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière » : ces obligations existent même si le bail n'en dit pas un mot, et une clause qui prétendrait les supprimer se heurte à leur caractère fondamental.

Quatre points sont listés. Délivrer la chose louée et, s'il s'agit de l'habitation principale du locataire, « un logement décent » — avec cette précision protectrice écrite dans le texte : lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut pas se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. Entretenir la chose « en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée », ce qui vise toute la durée du bail et pas seulement l'entrée dans les lieux. En faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, obligation qui fonde les réclamations contre un bailleur qui entre sans prévenir, impose des visites intempestives ou laisse s'installer un trouble qu'il pourrait faire cesser. Et assurer la permanence et la qualité des plantations, disposition tournée vers les baux ruraux.

Ce texte est le socle, mais il n'est pas seul. Le bail d'habitation est régi en outre par la loi du 6 juillet 1989 et par le décret sur le logement décent, qui détaillent les caractéristiques exigées et les procédures. La répartition avec le locataire se lit dans les articles 1720, 1754 et 1755. Avant de suspendre un loyer ou d'engager une action, il vaut mieux faire constater l'état du logement et prendre l'avis d'un professionnel.

Quand il s'applique

  • Un logement loué avec des moisissures, une humidité persistante ou un chauffage hors service
  • Une chaudière ou une installation qui tombe en panne et que le bailleur ne remplace pas
  • Un bailleur qui entre dans le logement ou fait visiter sans l'accord du locataire
  • Des travaux dans l'immeuble qui rendent le local inutilisable pendant des mois
  • Un local commercial dont l'accès est entravé par le fait du bailleur

Ce que cet article ne dit pas

  • Il ne définit pas le logement décent : les caractéristiques exigées figurent dans un décret et dans la loi du 6 juillet 1989.
  • Il ne met pas tout à la charge du bailleur : les réparations locatives et le menu entretien restent au locataire, selon les articles 1754 et 1755.
  • Il n'autorise pas le locataire à cesser de payer son loyer : la suspension relève de l'article 1219 et suppose une inexécution suffisamment grave, appréciée strictement.
  • Il ne rend pas le bailleur responsable des troubles causés par des tiers qu'il ne contrôle pas : il répond de son propre fait et de ce qu'il peut faire cesser.

Exemples concrets

Situations inventées, écrites pour montrer comment le texte joue. Ce ne sont pas des affaires réelles, ni des décisions, ni des précédents : elles ne disent pas ce qu'il adviendrait de la vôtre.

Exemple illustratif

Un locataire signale par écrit, deux hivers de suite, des moisissures qui gagnent le mur d'une chambre. Le bailleur répond chaque fois qu'il suffit d'aérer et de chauffer davantage.

Comment le texte s'applique

Délivrer un logement décent et l'entretenir en état de servir sont des obligations qui existent sans qu'aucune clause du bail ait à les prévoir. Le fait qui décide est l'origine de l'humidité : une ventilation insuffisante du bâti, une infiltration ou un pont thermique relèvent du bailleur, tandis qu'une condensation liée au seul usage relève de l'occupation. C'est un constat technique qui départage, pas l'échange de courriers.

Comment les parties se sont entendues

Le bailleur fait diagnostiquer l'origine par un professionnel et exécuter les travaux préconisés dans un délai convenu ; le locataire s'engage à laisser l'accès et à suivre les consignes d'aération écrites.

Exemple illustratif

Un bailleur met son bien en vente en cours de bail. Il entre dans le logement avec son double des clés, en l'absence du locataire, pour le faire visiter à des acquéreurs.

Comment le texte s'applique

La jouissance paisible est l'une des obligations expressément listées, et elle vise le bailleur lui-même autant que les troubles qu'il pourrait faire cesser. Le fait qui tranche est l'accord du locataire : le bail lui remet la disposition des lieux, et détenir un double des clés n'autorise pas à entrer sans lui.

Comment les parties se sont entendues

Les deux fixent par écrit deux créneaux hebdomadaires de visite, en présence du locataire ou avec son accord exprès à chaque fois, et le bailleur lui remet son double de clé.

Exemple illustratif

Un ravalement de l'immeuble occulte totalement les vitrines d'un local commercial loué pendant quatre mois. Le commerçant voit son activité chuter et demande un geste au bailleur, qui répond que la décision vient de la copropriété.

Comment le texte s'applique

Le bailleur doit faire jouir paisiblement le preneur, mais il ne répond pas des troubles causés par des tiers qu'il ne contrôle pas. Le fait qui décide est donc de savoir qui a décidé et fait exécuter les travaux, et ce que le bailleur pouvait faire pour en atténuer l'effet : information préalable, bâchage translucide, calendrier négocié.

Comment les parties se sont entendues

Une réduction de loyer proportionnelle à la durée d'occultation est consentie pour les mois concernés, et le bailleur s'engage à transmettre les calendriers de travaux dès qu'il en a connaissance.

Le même problème ailleurs

Les autres systèmes juridiques de cette collection répondent au même problème quotidien avec leurs propres dispositions.

La comparaison et ces résumés sont en anglais.

The landlord will not repair: damp, mould and no heating in 7 jurisdictions

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