L'articolo 1120 c.c. prevede la convocazione dell'assemblea entro 30 giorni dalla richiesta. Vietate le innovazioni che alterano il decoro del fabbricato.
Testo ufficiale
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Art. 1120 Codice Civile — Italia
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; 3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni. Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
(87) 283 ------------- AGGIORNAMENTO (87) La L. 5 agosto 1978, n. 457 , come modificata dalla L. 17 febbraio 1992, n. 179 ha disposto (con l'art. 30, comma 2) che "In deroga agli articoli 1120 , 1121 e 1136, quinto comma, del codice civile gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio". -------------- AGGIORNAMENTO (283) Il D.L. 18 aprile 2019, n. 32 , convertito con modificazioni dalla L. 14 giugno 2019, n. 55 , ha disposto (con l'art. 10, comma 9) che "In deroga agli articoli 1120 , 1121 e 1136, quarto e quinto comma, del codice civile , gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio e gli interventi ivi previsti devono essere approvati con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio".
Testo in vigore al .
Fonte: Normattiva — Istituto Poligrafico e Zecca dello Stato
(normattiva.it),
riprodotto con licenza
CC BY 4.0.
L'articolo distingue due corsie. Le innovazioni ordinarie — quelle dirette al miglioramento, all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni — richiedono la maggioranza pesante del quinto comma dell'art. 1136. Un secondo gruppo, che il legislatore ha voluto favorire, passa invece con la maggioranza più bassa del secondo comma dell'art. 1136: opere per la sicurezza e la salubrità dell'edificio e degli impianti; eliminazione delle barriere architettoniche; contenimento del consumo energetico; realizzazione di parcheggi al servizio delle unità; produzione di energia da cogenerazione, eolico, solare o altre fonti rinnovabili; impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a flussi informativi, via satellite o via cavo.
C'è poi un obbligo procedurale che pochi conoscono e che serve a sbloccare le situazioni ferme: per le innovazioni del secondo gruppo, l'amministratore deve convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato. La richiesta però deve essere specifica — contenuto degli interventi e modalità di esecuzione — e, se è generica, l'amministratore deve invitare senza indugio il proponente a integrarla.
L'ultimo comma è il limite che vale contro qualsiasi maggioranza: sono vietate le innovazioni che pregiudicano la stabilità o la sicurezza del fabbricato, che ne alterano il decoro architettonico, o che rendono una parte comune inservibile all'uso o al godimento anche di un solo condomino. "Anche di un solo" significa che qui non si vota: se l'innovazione produce uno di questi effetti è vietata a prescindere dai numeri. Se in concreto un intervento alteri il decoro o renda inservibile una parte comune è però una valutazione tecnica e di fatto, sulla quale servono un tecnico e un legale.
Quando si applica
L'assemblea delibera l'installazione di un ascensore in un edificio che non ne ha.
Si vuole trasformare il cortile comune in posti auto assegnati.
Un condomino chiede l'impianto centralizzato di ricezione satellitare e l'amministratore non convoca l'assemblea.
Un cappotto termico o un impianto fotovoltaico modificano l'aspetto della facciata.
Un condomino si oppone perché l'opera deliberata gli toglierebbe luce, accesso o l'uso di un locale comune.
Cosa questo articolo non dice
×Non riguarda i lavori che ciascuno fa dentro il proprio appartamento o sulle parti di proprietà individuale: quelli sono l'art. 1122, e gli impianti privati di ricezione o da fonti rinnovabili sono l'art. 1122-bis.
×Non dice chi paga e in che misura. La ripartizione delle spese è l'art. 1123, e le innovazioni molto gravose o voluttuarie hanno una disciplina propria nell'art. 1121.
×Non è l'articolo che consente al singolo condomino di intervenire da solo su una parte comune: quel potere, e i suoi limiti, stanno nell'art. 1102.
×"Alterazione del decoro architettonico" non significa "non mi piace": è un pregiudizio oggettivo all'estetica dell'edificio, non un giudizio di gusto del singolo.
Casi di esempio
Situazioni inventate, scritte per mostrare come funziona la norma. Non sono casi reali, non sono sentenze e non fanno precedente: non dicono come andrebbe a finire il tuo.
Esempio illustrativo
Un'assemblea approva a maggioranza l'installazione di un ascensore in un palazzo che non ne ha. Il progetto restringe il pianerottolo del primo piano e riduce la larghezza di una rampa. Il proprietario di quel piano si oppone perché il suo ingresso diventerebbe scomodo.
Come si applica la norma
L'ultimo comma pone un limite che nessuna maggioranza supera: sono vietate le innovazioni che pregiudicano stabilità o sicurezza, alterano il decoro architettonico o rendono una parte comune inservibile all'uso anche di un solo condomino. Il fatto che decide non è quanti hanno votato a favore, ma se la scala resti utilizzabile o diventi inservibile per quel condomino: è una verifica misurabile sul progetto, non un giudizio di gusto.
Come si sono accordate le parti
Le parti concordano una variante che sposta il vano di sessanta centimetri, con la differenza di costo a carico del condominio e il rifacimento a regola d'arte del pianerottolo, e chi si opponeva ritira le contestazioni.
Esempio illustrativo
Un condomino chiede per iscritto all'amministratore di mettere all'ordine del giorno l'impianto centralizzato per la ricezione satellitare. Passano quattro mesi e l'assemblea non viene convocata; lui insiste, l'amministratore risponde che la richiesta era generica.
Come si applica la norma
Per questo gruppo di innovazioni il testo impone all'amministratore di convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato. Ma la richiesta deve indicare contenuto degli interventi e modalità di esecuzione, e se è generica l'amministratore deve invitare senza indugio a integrarla. Il fatto su cui si gioca è quindi cosa diceva esattamente la lettera, e se sia mai arrivato l'invito a completarla.
Come si sono accordate le parti
Il condomino trasmette una richiesta integrata con preventivo e descrizione dei lavori; l'amministratore si impegna a convocare entro trenta giorni e a mettere a verbale la data di ricezione.
Racconta cosa sta succedendo. Un mediatore neutrale ascolta la tua versione e quella dell'altra parte, e vi accompagna a un accordo scritto. Nella configurazione avanzata puoi chiedere che la decisione sia motivata sul Codice Civile italiano.
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