Art. 1118 Codice Civile

Non si può rinunciare alle parti comuni (Art. 1118)

Il condomino non può rinunciare alle parti comuni. Distacco riscaldamento: se senza squilibri, paga solo manutenzione straordinaria e conservazione.

Testo ufficiale Art. 1118 Codice Civile — Italia

Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma .

Testo in vigore al .

Fonte: Normattiva — Istituto Poligrafico e Zecca dello Stato (normattiva.it), riprodotto con licenza CC BY 4.0.

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Cosa dice, in parole semplici

L'articolo 1118 contiene quattro regole. La prima: il diritto di ogni condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore della sua unità immobiliare, salvo che il titolo disponga altrimenti - è la base dei millesimi. La seconda: il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni, il che chiude la strada al ragionamento "a me il cortile non interessa, quindi non lo pago". La terza: non ci si può sottrarre all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni neanche cambiando la destinazione d'uso della propria unità.

La quarta regola è l'unica eccezione ed è scritta in modo stretto. Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, ma solo se dal distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri: è un accertamento tecnico, di norma una relazione di un termotecnico, non una decisione dell'assemblea e neppure una scelta libera del singolo. E chi si distacca non smette di pagare: resta tenuto alle spese di manutenzione straordinaria dell'impianto, di conservazione e di messa a norma. Non paga quindi i consumi e la manutenzione ordinaria, ma continua a partecipare a ciò che tiene in vita l'impianto.

Attenzione a non confondere i due tipi di spesa. L'art. 1118 parla di conservazione, cioè di ciò che serve a mantenere in essere la parte comune; la ripartizione generale, che distingue le spese in base all'uso che ciascuno può farne, è nell'art. 1123, e per scale e ascensori esiste una regola dedicata nell'art. 1124. Quando si discute della bolletta dell'ascensore per il piano terra, la norma da leggere è quest'ultima, non l'art. 1118.

Quando si applica

  • Il proprietario del piano terra chiede di essere escluso dalle spese dell'ascensore o del vano scale.
  • Un condomino comunica di voler "rinunciare" al giardino o al cortile comune per non partecipare al rifacimento.
  • Un condomino installa una caldaia autonoma e si distacca dal riscaldamento centralizzato.
  • Un appartamento viene trasformato in ufficio o in bed and breakfast e il proprietario sostiene che alcune spese non lo riguardino più.
  • L'assemblea approva il rifacimento della facciata e qualcuno contesta di doverne pagare la quota perché non ha finestre su quel lato.

Cosa questo articolo non dice

  • Non consente di rinunciare a una parte comune per smettere di pagarne le spese: il secondo comma vieta espressamente la rinuncia al diritto.
  • Il distacco riguarda esclusivamente l'impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento: non esiste alcun distacco dalle scale, dall'ascensore, dal tetto o dalla facciata.
  • Chi si distacca non è esonerato da tutto: restano a suo carico manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma dell'impianto.
  • Non stabilisce come si ripartiscono le spese di scale e ascensori tra i piani: quello è l'art. 1124, mentre la regola generale sull'uso è l'art. 1123.
  • Avere più millesimi non significa contare di più in ogni decisione: i quorum dell'assemblea sono fissati dall'art. 1136.

Casi di esempio

Situazioni inventate, scritte per mostrare come funziona la norma. Non sono casi reali, non sono sentenze e non fanno precedente: non dicono come andrebbe a finire il tuo.

Esempio illustrativo

In un condominio con riscaldamento centralizzato un proprietario installa una caldaia autonoma e comunica di volersi distaccare. L'amministratore gli risponde che serve il voto dell'assemblea; gli altri temono che i loro consumi aumentino.

Come si applica la norma

Il distacco non è una concessione dell'assemblea né una scelta libera del singolo: il testo lo consente se dal distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri. Il fatto che decide è quindi tecnico, tipicamente una relazione termotecnica sull'impianto di quell'edificio, non il voto. E chi si distacca continua comunque a pagare manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma.

Come si sono accordate le parti

Le parti si accordano su una perizia termotecnica pagata da chi chiede il distacco: se l'esito è favorevole il distacco viene registrato a verbale, con l'espresso impegno a partecipare alle spese straordinarie dell'impianto.

Esempio illustrativo

Il proprietario di un magazzino al piano terra, con ingresso diretto dalla strada, scrive all'amministratore di voler rinunciare a giardino e cortile, che non usa mai, per non partecipare al loro rifacimento.

Come si applica la norma

Su questo il codice è esplicito e chiude la strada: il condomino non può rinunziare al diritto sulle parti comuni, e non può sottrarsi alle spese di conservazione nemmeno cambiando destinazione d'uso della propria unità. Il fatto rilevante non è quanto quel proprietario usi il cortile: la rinuncia in sé non produce l'effetto voluto. Se c'è spazio per discutere, è sui criteri di riparto, che stanno altrove.

Come si sono accordate le parti

La rinuncia viene ritirata e le parti aprono invece la discussione sulle tabelle, concordando di far verificare da un tecnico se il magazzino tragga o meno utilità da alcune voci, con revisione da sottoporre all'assemblea.

Lo stesso problema altrove

Gli altri ordinamenti di questa raccolta rispondono allo stesso problema quotidiano con norme proprie.

Il confronto e queste sintesi sono in inglese.

Who pays for the roof and the lift: shared building costs in four legal systems

Leggi il confronto completo →

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