Chi può costruire sopra l'ultimo piano - Art. 1127
Il proprietario dell'ultimo piano può sopraelevare salvo divieto del titolo, stabilità dell'edificio, tutela di luce, aria, decoro e indennità ai condomini.
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
Testo in vigore al .
Fonte: Normattiva — Istituto Poligrafico e Zecca dello Stato (normattiva.it), riprodotto con licenza CC BY 4.0.
Cosa dice, in parole semplici
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio o il proprietario esclusivo del lastrico solare (la terrazza di copertura) ha il diritto di costruire nuovi piani o nuove strutture al di sopra del fabbricato. Questo diritto spetta automaticamente, a meno che non sia espressamente vietato dall'atto d'acquisto o dal regolamento di condominio di natura contrattuale.
Il diritto di sopraelevare incontra tre limiti fondamentali. Il primo è assoluto: la sopraelevazione non è consentita se le condizioni di stabilità statica dell'edificio non la sopportano. Gli altri due limiti permettono agli altri condomini di opporsi alla costruzione se questa danneggia l'aspetto architettonico del palazzo oppure se riduce in modo notevole l'aria o la luce degli appartamenti sottostanti.
Chi realizza la sopraelevazione ha l'obbligo di pagare agli altri condomini un'indennità economica. Tale importo si calcola dividendo il valore attuale dell'area da occupare per il numero totale dei piani (compreso quello da edificare), detraendo la quota spettante al costruttore stesso. Inoltre, se la sopraelevazione comporta la perdita del lastrico solare comune, il costruttore deve provvedere a ricostruirlo.
Quando si applica
- Il proprietario dell'attico vuole realizzare una stanza aggiuntiva sopra il proprio terrazzo ad uso esclusivo.
- L'assemblea condominiale vuole bloccare i lavori dell'ultimo piano perché la nuova struttura toglie luce ai balconi sottostanti.
- I condomini contestano la stabilità del palazzo a seguito del progetto di realizzazione di un nuovo piano sul tetto.
- Il proprietario dell'ultimo piano deve calcolare la somma di denaro da distribuire agli altri condomini prima di iniziare la sopraelevazione.
Cosa questo articolo non dice
- I lavori di semplice riparazione o impermeabilizzazione del lastrico solare senza ampliamenti (regolati dall'Art. 1126).
- L'installazione di impianti fotovoltaici o antenne sul tetto comune che non costituiscono sopraelevazione (regolata dall'Art. 1122-bis).
- La ripartizione delle spese ordinarie di manutenzione del tetto o della copertura condominiale (regolata dall'Art. 1123).
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