Wirkung des Vorkaufsrechts § 1098
§ 1098 BGB regelt die Rechtsfolgen eines dinglichen Vorkaufsrechts: Es wirkt wie eine Vormerkung und kann auch bei Insolvenzverwalterverkauf ausgeübt werden.
- (1) Das Rechtsverhältnis zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten bestimmt sich nach den Vorschriften der §§ 463 bis 473. Das Vorkaufsrecht kann auch dann ausgeübt werden, wenn das Grundstück von dem Insolvenzverwalter aus freier Hand verkauft wird.
- (2) Dritten gegenüber hat das Vorkaufsrecht die Wirkung einer Vormerkung zur Sicherung des durch die Ausübung des Rechts entstehenden Anspruchs auf Übertragung des Eigentums.
- (3) Steht ein nach § 1094 Abs. 1 begründetes Vorkaufsrecht einer juristischen Person oder einer rechtsfähigen Personengesellschaft zu, so gelten, wenn seine Übertragbarkeit nicht vereinbart ist, für die Übertragung des Rechts die Vorschriften der §§ 1059a bis 1059d entsprechend.
Textfassung in Kraft am .
Quelle: Gesetze im Internet — Bundesministerium der Justiz / juris GmbH (gesetze-im-internet.de), wiedergegeben unter der Lizenz Open (Bundesrecht, no formally named licence).
Was die Vorschrift wirklich sagt
Das Vorkaufsrecht berechtigt den Berechtigten, in den Kaufvertrag einzutreten, wenn der Verpflichtete das Grundstück an einen Dritten verkauft. Die Rechtsbeziehung zwischen Berechtigtem und Verpflichtetem folgt den Regeln der §§ 463 bis 473, die das schuldrechtliche Vorkaufsrecht betreffen. Das Vorkaufsrecht kann auch ausgeübt werden, wenn der Insolvenzverwalter das Grundstück freihändig verkauft.
Gegenüber Dritten hat das Vorkaufsrecht die Wirkung einer Vormerkung. Das bedeutet, dass der Anspruch auf Eigentumsübertragung, der durch die Ausübung des Rechts entsteht, gesichert ist. Ein späterer Erwerber des Grundstücks muss die Ausübung des Vorkaufsrechts gegen sich gelten lassen.
Ist das Vorkaufsrecht einer juristischen Person oder einer rechtsfähigen Personengesellschaft eingeräumt und seine Übertragbarkeit nicht vereinbart, gelten für die Übertragung des Rechts die Vorschriften der §§ 1059a bis 1059d entsprechend. Diese regeln die Übertragbarkeit von beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten bei juristischen Personen.
Wann sie gilt
- Ein Grundstückseigentümer hat einem Nachbarn ein Vorkaufsrecht eingeräumt. Der Eigentümer verkauft das Grundstück an einen Dritten. Der Nachbar tritt in den Kaufvertrag ein und erwirbt das Eigentum.
- Ein Insolvenzverwalter verkauft ein Grundstück aus der Insolvenzmasse freihändig. Der Berechtigte eines dinglichen Vorkaufsrechts übt dieses aus, obwohl der Verkauf nicht durch den Eigentümer selbst erfolgt.
- Eine GmbH hat ein Vorkaufsrecht an einem Grundstück. Die GmbH möchte ihr Vorkaufsrecht an eine andere Gesellschaft übertragen, obwohl dies nicht ausdrücklich vereinbart wurde. Die Übertragung ist nach den Regeln der §§ 1059a bis 1059d möglich.
- Ein Vorkaufsberechtigter hat sein Recht ausgeübt. Der Drittkäufer, der bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, muss die Eigentumsübertragung an den Berechtigten dulden, weil das Vorkaufsrecht wie eine Vormerkung wirkt.
Was dieser Paragraf nicht sagt
- Die Ausübung des Vorkaufsrechts bei einem Verkauf durch den Erben oder bei einer Zwangsversteigerung – hierfür gelten § 1099 und die §§ 463 ff. BGB, aber § 1098 regelt dies nicht direkt.
- Die Höhe des Kaufpreises oder die Bedingungen des Vorkaufs – diese ergeben sich aus dem Vertrag oder den allgemeinen Vorschriften zum Vorkaufsrecht, nicht aus § 1098.
- Die Frage, ob ein Vorkaufsrecht auch an einem Bruchteil eines Grundstücks bestellt werden kann – dies ist in § 1095 geregelt.
- Die Mitteilungspflichten des Verpflichteten gegenüber dem Berechtigten – diese sind in § 1099 geregelt.
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