§ 538 besteht aus einem einzigen Satz und ist trotzdem die zentrale Vorschrift für den Streit bei der Wohnungsübergabe: Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten. Wer eine Wohnung sechs Jahre bewohnt hat, schuldet sie nicht im Neuzustand zurück, sondern in dem Zustand, in dem sie nach normalem Wohnen ist. Abgelaufene Bodenbeläge, vergilbte Tapeten, Gebrauchsspuren an Armaturen und der übliche Verschleiß fallen unter diesen Satz.
Die ganze Arbeit steckt im Wort "vertragsgemäß". Es beschreibt den Gebrauch, der nach dem Vertrag und dem Zweck der Wohnung erlaubt ist – und was das im Einzelnen umfasst, ist der eigentliche Streitpunkt. Übliche Dübellöcher zum Aufhängen von Regalen und Bildern gehören regelmäßig dazu; großflächige Bohrraster im Fliesenspiegel, Brandlöcher, Tierkratzer an Türen oder ein Wasserschaden durch offene Fenster gehören typischerweise nicht dazu, weil sie über den normalen Gebrauch hinausgehen. Die Grenze verläuft nicht zwischen "schön" und "unschön", sondern zwischen Gebrauch und Übermaß oder Sorgfaltsverstoß.
Entscheidend ist außerdem, was § 538 nicht tut: Er nennt das Wort Kaution nicht. Die Kaution ist nur eine Sicherheit; ob der Vermieter sie einbehalten darf, hängt davon ab, ob ihm ein Anspruch zusteht – und genau daran fehlt es, wenn nur vertragsgemäße Abnutzung vorliegt. Ob eine Klausel über Schönheitsreparaturen den Mieter dennoch zum Streichen verpflichtet, entscheidet sich nicht hier, sondern an der Wirksamkeit der Klausel nach den AGB-Vorschriften. Und für Ersatzansprüche des Vermieters gilt die kurze Verjährung von sechs Monaten nach § 548, gerechnet ab Rückerhalt der Mietsache. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos zu Beginn und Ende ist im Streit über § 538 fast immer wichtiger als jedes Argument.