§ 548 verkürzt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren aus § 195 drastisch. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Der Fristbeginn steht in Absatz 1 Satz 2 und ist der Punkt, auf den es ankommt: Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält – nicht mit dem Vertragsende, nicht mit der Entdeckung des Schadens und nicht zum Jahresende. Wer die Wohnung Mitte März zurückbekommt, muss bis Mitte September handeln.
Satz 3 zieht eine zusätzliche Konsequenz: Mit der Verjährung des Rückgabeanspruchs verjähren auch die Ersatzansprüche des Vermieters. Absatz 2 spiegelt die Frist für die Gegenseite: Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses. Hier ist der Anknüpfungspunkt das Vertragsende, nicht die Rückgabe – ein feiner, aber im Streitfall entscheidender Unterschied. Wer eine Einbauküche eingebaut hat und dafür Ersatz oder Wegnahme verlangen will, hat also ebenfalls nur ein halbes Jahr.
Die Vorschrift wirkt hart, weil sie kurz ist, und sie wird häufig übersehen. Verjährung bedeutet dabei nicht, dass der Anspruch erlischt: Er besteht fort, ist aber nach § 214 nicht mehr durchsetzbar, wenn sich die Gegenseite auf die Einrede beruft. Sie muss also erhoben werden. Ob die Frist gehemmt oder neu begonnen hat – etwa durch Verhandlungen oder eine gerichtliche Geltendmachung –, richtet sich nach den allgemeinen Vorschriften der §§ 203 ff. Ob eine Kaution trotz Verjährung noch einbehalten werden darf, ist eine eigenständige Frage, die vom Bestand der gesicherten Ansprüche abhängt; wer sie klären will, sollte das vor Ablauf der sechs Monate tun.