§ 546 formuliert die Pflicht, an der jede Räumung hängt: Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Rückgabe heißt Besitzverschaffung – Räumung und Übergabe sämtlicher Schlüssel. Es genügt nicht, auszuziehen und die Schlüssel zu behalten, und es genügt auch nicht, die Schlüssel abzugeben und Möbel oder Gerümpel zurückzulassen. Die Pflicht entsteht mit dem Ende des Mietverhältnisses, gleich aus welchem Grund es endet.
Absatz 2 erweitert den Kreis der Verpflichteten und ist deshalb praktisch wichtig: Hat der Mieter den Gebrauch einem Dritten überlassen, kann der Vermieter die Sache nach Beendigung auch von dem Dritten zurückfordern. Das trifft Untermieter, aufgenommene Angehörige und Nutzer aller Art. Der Untermietvertrag schützt den Untermieter gegenüber dem Eigentümer also nicht: Endet das Hauptmietverhältnis, endet auch seine Berechtigung gegenüber dem Vermieter. Wer räumen lassen will, braucht deshalb einen Titel gegen alle, die die Wohnung tatsächlich in Besitz haben – gegen den Untermieter, den Partner oder den erwachsenen Mitbewohner ebenso wie gegen den Mieter selbst.
Was § 546 nicht enthält, entscheidet die meisten Auseinandersetzungen. In welchem Zustand zurückzugeben ist, steht nicht hier – dafür sind § 538 (keine Haftung für vertragsgemäße Abnutzung) und die vertraglichen Renovierungsklauseln maßgeblich. Was passiert, wenn nicht zurückgegeben wird, steht in § 546a: Der Vermieter kann für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten oder der ortsüblichen Miete verlangen. Und wie lange der Vermieter Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen geltend machen kann, regelt § 548 mit einer Frist von sechs Monaten ab Rückerhalt. Selbst räumen darf der Vermieter in keinem Fall; das wäre verbotene Eigenmacht nach § 858.