Indemnisation du locataire expulsé - Art. 1744
L'article 1744 du Code civil oblige le bailleur à indemniser le locataire expulsé lors de la vente si le bail le permet, sans stipulation de dommages-intérêts.
S'il a été convenu lors du bail qu'en cas de vente l'acquéreur pourrait expulser le locataire et qu'il n'ait été fait aucune stipulation sur les dommages-intérêts, le bailleur est tenu d'indemniser le locataire de la manière suivante.
Texte en vigueur au .
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Ce que dit l'article, en clair
Ce texte s'applique lorsque le contrat de bail contient une clause autorisant l'acquéreur à expulser le locataire en cas de vente du bien loué, sans que le montant des dommages-intérêts ait été fixé.
Dans ce cas, la loi impose au bailleur de verser une indemnité au locataire. Les articles 1745 à 1749 précisent comment calculer cette indemnité selon la nature du bien (logement, terrain rural, exploitation industrielle).
Quand il s'applique
- Un propriétaire vend un appartement loué, et le bail prévoit que l'acheteur peut expulser le locataire. Aucune indemnité n'est fixée. Le bailleur doit indemniser le locataire.
- Un bail de boutique avec clause d'expulsion en cas de vente, sans indemnité convenue. Le bailleur est tenu d'indemniser le locataire commerçant.
- Un fermier exploite des terres agricoles sous un bail qui permet à l'acquéreur de l'expulser. Aucune indemnité n'est prévue. Le bailleur doit payer l'indemnité prévue par l'article 1746.
Ce que cet article ne dit pas
- Si le bail ne contient pas de clause autorisant l'expulsion, l'article 1744 ne s'applique pas ; c'est l'article 1743 qui interdit alors l'expulsion.
- Si des dommages-intérêts ont été fixés dans le bail, l'article 1744 ne s'applique pas ; l'indemnité convenue s'applique.
- L'article 1744 ne concerne pas les expulsions pour non-paiement de loyer ou autres motifs ; ceux-ci sont régis par d'autres dispositions du code civil ou des lois spéciales.
- Il ne s'applique pas non plus en cas de vente du bien sans clause d'expulsion ; l'acquéreur devient alors bailleur et ne peut expulser le locataire.
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