Préavis d'expulsion par l'acquéreur (Art. 1748)
L'acquéreur qui veut expulser le locataire en cas de vente doit l'avertir selon le délai d'usage local (Art. 1748 Code civil).
L'acquéreur qui veut user de la faculté réservée par le bail d'expulser le locataire en cas de vente est, en outre, tenu de l'avertir au temps d'avance usité dans le lieu pour les congés.
Texte en vigueur au .
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Ce que dit l'article, en clair
Cet article s'applique lorsque le bail contient une clause qui réserve au futur acquéreur le droit d'expulser le locataire si le bien est vendu (ce qui déroge à la règle générale de l'article 1743). Dans ce cas, l'acquéreur qui souhaite utiliser cette faculté doit donner au locataire un avertissement préalable, dans le délai de congé habituellement pratiqué dans la région pour ce type de location. Le texte ne fixe pas lui-même la durée du préavis : celle-ci dépend des usages locaux (par exemple, trois mois dans certaines villes, un mois dans d'autres). L'obligation porte sur l'avertissement, pas sur le paiement d'une indemnité, qui est réglée par les articles 1745 à 1747.
Quand il s'applique
- Un propriétaire vend son appartement loué ; le bail prévoit que l'acheteur pourra expulser le locataire. L'acheteur notifie au locataire un congé de trois mois, conformément à l'usage de la ville.
- Un locataire reçoit une lettre de l'acquéreur lui demandant de quitter les lieux dans quinze jours, alors que l'usage local est d'un mois pour les locations d'habitation.
- Le contrat de location d'une boutique contient une clause d'expulsion en cas de vente ; l'acquéreur envoie un avertissement par lettre recommandée avec un délai conforme aux pratiques commerciales locales.
- Un fermier est informé par le nouvel acquéreur de la ferme qu'il doit partir sous huitaine, mais le bail rural prévoit une clause d'expulsion ; le fermier conteste car le délai est trop court par rapport à l'usage local.
Ce que cet article ne dit pas
- Cette disposition ne s'applique pas si le bail ne contient pas de clause réservant le droit d'expulsion ; dans ce cas, l'article 1743 protège le locataire.
- Elle ne fixe pas le montant d'une indemnité due au locataire expulsé ; les articles 1745 à 1747 traitent de cette indemnité.
- Elle ne concerne pas la nécessité de payer les indemnités avant l'expulsion, ce qui est régi par l'article 1749.
- Elle ne s'applique pas aux baux soumis à un régime spécial (bail commercial, bail rural) lorsque ces régimes prévoient leurs propres règles d'expulsion.
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