Vente du bien loué : protection du preneur – Art. 1743
L'acquéreur d'un bien loué ne peut expulser le locataire ayant un bail authentique ou à date certaine, sauf clause réservée pour les biens non ruraux.
Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. Il peut, toutefois, expulser le locataire de biens non ruraux s'il s'est réservé ce droit par le contrat de bail.
Texte en vigueur au .
Source : Légifrance — Direction de l'information légale et administrative (DILA) (legifrance.gouv.fr), reproduit sous licence Licence Ouverte / Open Licence 2.0.
Ce que dit l'article, en clair
L'article 1743 protège le locataire (fermier, métayer ou locataire) lorsque le propriétaire vend le bien loué. L'acheteur ne peut pas le chasser si le bail est un acte authentique (signé devant notaire) ou si sa date est certaine (par exemple, enregistré ou mentionné dans un acte authentique).
Si le bien n'est pas rural (maison, appartement, local commercial), le bail peut prévoir que l'acheteur pourra expulser le locataire en cas de vente. Cela s'appelle une clause de réserve du droit d'expulsion. Sans cette clause, même avec un bail non authentique, l'acheteur ne peut expulser que si le bail n'a pas de date certaine (article 1750).
La protection ne s'applique qu'à l'expulsion motivée par la vente. Elle ne couvre pas les autres motifs de résiliation du bail (impayés, faute du locataire).
Quand il s'applique
- Un propriétaire vend une maison louée avec un bail notarié. L'acquéreur ne peut pas expulser le locataire.
- Un fermier exploite des terres avec un bail enregistré (date certaine). En cas de vente, l'acheteur ne peut le chasser.
- Un local commercial est loué avec un bail authentique qui contient une clause réservant le droit d'expulsion en cas de vente. L'acheteur peut alors expulser le locataire.
- Un appartement loué sans écrit (bail verbal) : l'acquéreur peut expulser le locataire car le bail n'a ni date certaine ni force authentique.
Ce que cet article ne dit pas
- Les baux sans date certaine ni forme authentique ne sont pas protégés par cet article (voir article 1750 pour les conséquences).
- La protection ne s'étend pas à l'expulsion pour défaut de paiement ou autre violation du bail.
- On croit parfois que l'acheteur ne peut jamais expulser un locataire, mais l'article permet de l'écarter par une clause dans le bail pour les biens non ruraux.
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