Art. 1754 Code civil

Réparations à la charge du locataire : Art. 1754

Sauf clause contraire, les réparations locatives du locataire selon l'usage incluent vitres, serrures, carreaux et bas des murs à la hauteur d'un mètre.

Texte officiel Art. 1754 Code civil — France

Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire : Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ; Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ; Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ; Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ; Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

Texte en vigueur au .

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Ce que dit l'article, en clair

L'article 1754 énumère les réparations « locatives ou de menu entretien » qui incombent au locataire, et sa lecture surprend toujours : le texte date de 1804 et parle d'âtres, de contrecœurs, de chambranles de cheminées, de recrépiment du bas des murailles, de targettes et de planches de fermeture de boutiques. C'est le vocabulaire d'un autre siècle, mais le principe qu'il pose est resté intact.

Ce principe est double, et il figure dans la première phrase. D'une part, ces réparations sont dues « s'il n'y a clause contraire » : la répartition peut donc être aménagée par le bail. D'autre part, et surtout, la liste n'est pas fermée : les réparations locatives sont « celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire » aux éléments cités. L'énumération est illustrative, le critère réel est l'usage.

Le texte contient aussi ses propres nuances, souvent utiles à opposer. Les pavés et carreaux ne sont à la charge du locataire que « lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés » — la réfection d'un sol entier n'est pas du menu entretien. Les vitres sont à sa charge « à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure ». Pour les logements d'habitation, ce texte a été relayé par le décret du 26 août 1987, qui donne la liste moderne des réparations locatives, et par la loi du 6 juillet 1989 ; c'est ce décret qu'il faut consulter en pratique. L'article 1755 pose la limite générale : rien n'est dû quand la réparation ne tient qu'à la vétusté ou à la force majeure.

Quand il s'applique

  • Un décompte de sortie qui met la totalité d'un sol ou d'une peinture à la charge du locataire
  • Un désaccord sur la prise en charge d'une serrure, d'une vitre ou d'une poignée
  • Un entretien courant d'équipement que le bailleur refuse d'assumer
  • Une clause de bail qui étend les réparations dues par le locataire
  • Une facture de remise en état contestée après un départ

Ce que cet article ne dit pas

  • Il ne met pas les grosses réparations à la charge du locataire : celles-ci restent au bailleur selon l'article 1720.
  • Il ne s'applique pas à ce qui tient à la vétusté ou à la force majeure, expressément exclu par l'article 1755.
  • Il ne donne pas la liste applicable aujourd'hui aux logements d'habitation : c'est le décret du 26 août 1987 qui la fixe.
  • Il ne rend pas le locataire tenu de remettre à neuf : le menu entretien n'est pas la rénovation d'un bien vieillissant.

Exemples concrets

Situations inventées, écrites pour montrer comment le texte joue. Ce ne sont pas des affaires réelles, ni des décisions, ni des précédents : elles ne disent pas ce qu'il adviendrait de la vôtre.

Exemple illustratif

Un locataire quitte un logement après six ans d'occupation. Le décompte de sortie lui facture la réfection complète des peintures de tout le logement, murs et plafonds.

Comment le texte s'applique

Le texte met à la charge du locataire les réparations de menu entretien et celles que l'usage des lieux désigne comme locatives, pas la remise à neuf. Le fait qui décide est la distinction entre usage et dégradation : des murs marqués par six années d'occupation relèvent de l'usure, expressément exclue par l'article 1755, alors qu'un mur percé ou repeint d'une couleur non prévue au bail est autre chose.

Comment les parties se sont entendues

Le locataire prend en charge la remise en peinture de la seule pièce qu'il avait repeinte sans accord, et le bailleur renonce au reste du poste.

Exemple illustratif

La même année, une poignée de fenêtre casse et la serrure de la porte d'entrée cesse de fonctionner. Bailleur et locataire se renvoient les deux factures.

Comment le texte s'applique

Le texte cite expressément les gonds, targettes et serrures parmi les réparations locatives, et l'usage des lieux complète la liste. Le fait qui décide est donc la cause de la panne, pas l'objet : une serrure hors d'usage par vieillissement relève de la vétusté et échappe au locataire, alors qu'une serrure forcée ou une poignée arrachée lui reviennent.

Comment les parties se sont entendues

Le locataire remplace la poignée, le bailleur la serrure, et les deux consignent l'accord par courriel pour qu'il serve au décompte de sortie.

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