Estimation et surplus au débiteur - Art. 2453
L'art. 2453 impose estimation par expert. Si valeur > dette, créancier doit la différence au débiteur, ou la consigne s'il a d'autres créanciers hypothécaires.
Dans les cas prévus aux deux articles précédents, l'immeuble doit être estimé par expert désigné à l'amiable ou judiciairement. Si sa valeur excède le montant de la dette garantie, le créancier doit au débiteur une somme égale à la différence ; s'il existe d'autres créanciers hypothécaires, il la consigne.
Texte en vigueur au .
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Ce que dit l'article, en clair
L'article 2453 s'applique dans les deux cas prévus aux articles 2451 et 2452 : l'attribution judiciaire de l'immeuble au créancier, ou la convention où le créancier devient propriétaire (pacte commissoire). Dans ces situations, un expert désigné à l'amiable ou par le juge doit estimer l'immeuble.
Si la valeur estimée dépasse le montant de la dette garantie, le créancier doit au débiteur la somme correspondant à la différence. Mais s'il existe d'autres créanciers hypothécaires inscrits, le créancier ne verse pas directement cette somme au débiteur : il la consigne (la dépose auprès d'un tiers, généralement la Caisse des dépôts) pour que le surplus soit réparti entre tous les créanciers hypothécaires selon leur rang.
Le terme « consigner » signifie déposer une somme entre les mains d'un séquestre ou d'une autorité, en attendant sa répartition. L'expertise peut être amiable (choisie d'un commun accord entre créancier et débiteur) ou judiciaire (désignée par le juge en cas de désaccord).
Quand il s'applique
- Un créancier hypothécaire obtient du tribunal l'attribution de l'immeuble en paiement de sa créance (art. 2451). L'expertise révèle une valeur supérieure à la dette : le créancier doit verser le surplus au débiteur, ou le consigner s'il y a d'autres créanciers inscrits.
- Dans un contrat d'hypothèque, les parties ont convenu qu'en cas de non-paiement le créancier deviendra propriétaire du bien (art. 2452). Avant de transférer la propriété, l'immeuble est estimé par expert. Si la valeur excède la dette, le surplus est traité comme prévu à l'article 2453.
- Plusieurs créanciers hypothécaires sont inscrits sur un même immeuble. Le créancier qui obtient l'attribution judiciaire doit consigner le surplus chez un séquestre pour que les autres créanciers puissent faire valoir leurs droits.
- Le débiteur conteste l'estimation amiable proposée par le créancier et demande une expertise judiciaire. Le juge désigne alors un expert, dont l'estimation servira de base pour déterminer le surplus éventuel.
- Un créancier unique reçoit l'immeuble par attribution judiciaire : après expertise, il paie directement la différence au débiteur, sans consignation.
Ce que cet article ne dit pas
- La vente forcée de l'immeuble par saisie immobilière (art. 2450) – cette procédure a ses propres règles de distribution du prix.
- Les droits du tiers acquéreur qui a acheté un immeuble hypothéqué (art. 2454 à 2464) – le tiers peut purger l'hypothèque ou conserver le surplus après vente.
- La responsabilité de l'État pour les fautes commises par les services de publicité foncière (art. 2444) – cette disposition relève d'un contexte différent.
Voilà la loi. Réglons votre problème.
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