Servitudes apparentes et non apparentes - Art. 689
L'article 689 du Code civil définit les servitudes apparentes et non apparentes, ce qui influe sur leur acquisition (articles 690 et 691).
Les servitudes sont apparentes ou non apparentes. Les servitudes apparentes sont celles qui s'annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu'une porte, une fenêtre, un aqueduc. Les servitudes non apparentes sont celles qui n'ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu'à une hauteur déterminée.
Texte en vigueur au .
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Ce que dit l'article, en clair
Une servitude apparente se manifeste par des constructions visibles : une porte, une fenêtre, un aqueduc. Une servitude non apparente n'a aucun signe extérieur : par exemple, l'interdiction de construire ou de dépasser une certaine hauteur.
Cette distinction est essentielle car seules les servitudes continues et apparentes peuvent s'acquérir par prescription (article 690). Les servitudes non apparentes ou discontinues ne peuvent naître que d'un titre (article 691).
Quand il s'applique
- Un propriétaire installe une fenêtre qui donne chez le voisin : la servitude de vue est apparente si la fenêtre existe.
- Une canalisation d'eau visible traverse la cour du voisin pour alimenter un bâtiment.
- Un accord interdit de construire sur une partie du terrain, sans aucun signe visible : c'est une servitude non apparente.
- Un mur mitoyen comporte une porte qui permet de passer chez le voisin : servitude de passage apparente.
Ce que cet article ne dit pas
- L'article 689 ne précise pas les distances à respecter pour les vues (articles 679 et 680).
- Il ne traite pas des règles de passage pour enclave (articles 682 à 685).
- Il ne définit pas les servitudes continues ou discontinues (articles 687 et 688).
- Il n'explique pas comment acquérir une servitude par prescription (articles 690 et suivants).
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