Art. 691 Code civil

Titre requis pour les servitudes : Art. 691 Code civil

Selon l'article 691 du Code civil, les servitudes discontinues ou non apparentes s'établissent uniquement par titre. La possession immémoriale ne suffit pas.

Texte officiel Art. 691 Code civil — France

Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu'on puisse attaquer aujourd'hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s'acquérir de cette manière.

Texte en vigueur au .

Source : Légifrance — Direction de l'information légale et administrative (DILA) (legifrance.gouv.fr), reproduit sous licence Licence Ouverte / Open Licence 2.0.

Lire ce code sur la source officielle →

Ce que dit l'article, en clair

L'article 691 est la réponse à la question la plus posée entre voisins de campagne : « je passe là depuis trente ans, est-ce que j'y ai droit ? ». Le texte dit non pour toute une catégorie de servitudes. Les servitudes continues non apparentes, et surtout les servitudes discontinues — apparentes ou non —, « ne peuvent s'établir que par titres ». Et il enfonce le clou : « La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir ».

Le mot qui décide est « discontinue ». Une servitude est discontinue quand son exercice suppose le fait actuel de l'homme, répété : passer, puiser, prendre. Le passage en est l'exemple type, et c'est pourquoi un chemin emprunté depuis des décennies ne devient pas un droit par l'usage. Il faut un titre — un acte notarié, une convention, un partage, un jugement. À l'inverse, une servitude continue et apparente, qui s'exerce sans intervention humaine et qui se voit — une canalisation visible, un aqueduc, une vue —, peut s'acquérir par trente ans de possession.

La fin de la phrase est une clause de droit transitoire, souvent mal lue : elle réserve les servitudes de cette nature « déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s'acquérir de cette manière », c'est-à-dire avant le Code civil. Elle ne rouvre rien pour aujourd'hui. Reste une porte : le fonds réellement privé d'accès à la voie publique dispose d'un droit propre, celui de l'article 682, qui n'est pas une prescription mais une enclave. Déterminer laquelle de ces voies est ouverte suppose de lire les actes de propriété avec un professionnel.

Quand il s'applique

  • Un chemin emprunté depuis des décennies sur le terrain voisin, sans aucun acte
  • Un nouveau propriétaire ferme un accès que l'ancien laissait utiliser
  • Un voisin puise l'eau d'un puits situé chez autrui depuis longtemps
  • Une canalisation ou une conduite visible traverse le terrain d'un voisin depuis plus de trente ans
  • Un acte de vente mentionne un passage dont personne ne retrouve l'origine

Ce que cet article ne dit pas

  • Il ne prive pas le fonds enclavé de son droit de passage : celui-ci vient de l'article 682, qui repose sur l'absence d'accès, non sur l'ancienneté.
  • Il ne vise pas les servitudes continues et apparentes, qui peuvent au contraire s'acquérir par trente ans de possession selon l'article 690.
  • Il ne dit pas si un passage donné est discontinu. La qualification dépend de la manière dont la servitude s'exerce, et elle se discute.
  • Il n'efface pas une servitude créée par un acte, un jugement ou une destination du père de famille : seul l'usage seul est insuffisant.

Exemples concrets

Situations inventées, écrites pour montrer comment le texte joue. Ce ne sont pas des affaires réelles, ni des décisions, ni des précédents : elles ne disent pas ce qu'il adviendrait de la vôtre.

Exemple illustratif

Un chemin traverse une parcelle et est emprunté depuis des décennies par les habitants de deux maisons voisines. Aucun acte n'en parle. Le nouveau propriétaire du terrain traversé veut y mettre fin.

Comment le texte s'applique

Les servitudes discontinues ne s'établissent que par titre, et le texte ajoute que la possession même immémoriale ne suffit pas : l'ancienneté d'un passage ne crée aucun droit. Le fait qui décide est la nature de la servitude revendiquée — un passage suppose le fait de l'homme à chaque fois, donc discontinu, alors qu'une canalisation ou un aqueduc, continus et apparents, peuvent s'acquérir par trente ans selon l'article 690.

Comment les parties se sont entendues

Les deux signent une convention de passage publiée au fichier immobilier, d'une durée de trente ans, avec entretien à la charge de l'utilisateur et une indemnité annuelle symbolique.

Exemple illustratif

Un acte de vente mentionne, dans un paragraphe repris de vente en vente, un droit de passage dont personne ne retrouve l'origine. Le propriétaire du fonds traversé veut le supprimer, l'autre s'en prévaut.

Comment le texte s'applique

Le titre est la voie normale de création d'une servitude discontinue, mais une simple mention dans un acte n'en vaut pas nécessairement constitution. Le fait qui décide est le contenu exact de la clause et la chaîne des actes antérieurs : une servitude réellement constituée à l'origine survit à tous les changements de propriétaire, alors qu'une mention descriptive recopiée ne crée rien.

Comment les parties se sont entendues

Une recherche est confiée au notaire commun ; dans l'attente, le passage reste ouvert et les deux conviennent qu'aucune construction ne sera engagée sur l'emprise avant sa conclusion.

Articles liés

Art. 682 Passage fonds enclavé - Art. 682 Code civil Art. 2262 Simple tolérance : aucun droit acquis - Art. 2262 Art. 2258 Art. 2258 Code civil — La prescription acquisitive : acquérir par la possession Art. 647 Clôturer son terrain : tout propriétaire peut (Art. 647) Art. 544 Art. 544 Code civil — La propriété : le droit de jouir et disposer de la manière la plus absolue

Voilà la loi. Réglons votre problème.

Racontez ce qui se passe. Un médiateur neutre entend votre version et celle de l'autre partie, et vous conduit tous les deux à un accord écrit. Dans les réglages avancés, vous pouvez demander que la décision soit motivée sur le Code civil français.

C'est avec

Ou bien ouvrez directement une session et invitez l'autre partie.

Nous copions ce texte depuis la source officielle et le vérifions à chaque affichage de la page, mais nous ne pouvons garantir qu'il soit complet, à jour ou exempt d'erreur, et nous déclinons toute responsabilité en cas d'utilisation. Une modification peut entrer en vigueur avant que la version consolidée ne la reprenne. Le texte de l'éditeur officiel est lié ci-dessous : en cas de divergence, c'est lui qui fait foi.

Cette page reproduit le texte de l'article 691 du Code civil en vigueur à la date indiquée et en explique la portée en termes généraux. Ce n'est pas une consultation juridique et cela ne tient pas compte des circonstances de votre affaire, qui peuvent changer complètement la réponse. Pour un litige en cours, pour les délais de prescription et avant toute action en justice, consultez un avocat.

← Tous les articles du Code civil