Créer une servitude conventionnelle : Art. 686
L'article 686 du Code civil permet de créer librement des servitudes entre deux terrains, à condition qu'elles lient les fonds et non les personnes.
Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.
Texte en vigueur au .
Source : Légifrance — Direction de l'information légale et administrative (DILA) (legifrance.gouv.fr), reproduit sous licence Licence Ouverte / Open Licence 2.0.
Ce que dit l'article, en clair
L'article 686 pose le principe de la liberté contractuelle en matière de servitudes. Les propriétaires peuvent convenir ensemble de créer la servitude de leur choix, par un acte ou un contrat nommé le titre constitutif. L'étendue et l'usage de cette charge sont déterminés en priorité par ce titre.
Pour être valide, la servitude doit constituer une charge imposée à un terrain (le fonds servant) au profit d'un autre terrain (le fonds dominant). Il est interdit de créer une obligation personnelle qui pèserait sur une personne ou qui serait accordée au bénéfice exclusif d'un individu sans lien avec le bien.
Enfin, les services ainsi établis ne doivent pas être contraires à l'ordre public. Si le titre constitutif ne précise pas certaines modalités d'exercice, les règles légales prévues par le Code civil s'appliquent pour compléter la convention.
Quand il s'applique
- Un accord notarié accordant un droit de passage sur un terrain au profit d'une parcelle voisine non enclavée.
- Une convention interdisant à un propriétaire de construire au-delà d'une hauteur définie afin de préserver la vue du voisin.
- L'établissement contractuel d'un droit d'enterrer des canalisations d'eau à travers une parcelle voisine.
Ce que cet article ne dit pas
- L'obligation personnelle d'effectuer des travaux ou de rendre un service à un voisin, qui relève du droit des contrats.
- Le droit de passage automatique accordé au propriétaire d'un terrain enclavé, régit par l'article 682.
- L'obligation d'installer des toits de manière à ce que les eaux pluviales s'écoulent sur son propre terrain, régie par l'article 681.
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