Art. 815-9 Code civil

Occuper seul un bien indivis : indemnité due - Art. 815-9

L'article 815-9 du Code civil dispose que l'indivisaire qui jouit privativement du bien indivis doit une indemnité d'occupation, sauf convention contraire.

Texte officiel Art. 815-9 Code civil — France

Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.

Texte en vigueur au .

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Ce que dit l'article, en clair

L'article 815-9 règle la situation la plus fréquente et la plus conflictuelle de l'indivision : l'un des indivisaires habite le bien, les autres non. Le texte pose d'abord le droit : chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis « conformément à leur destination », dans la mesure compatible avec le droit des autres et avec les actes régulièrement passés. Occuper le logement n'est donc pas en soi une faute.

Mais la troisième phrase pose la contrepartie, et c'est elle que l'on cherche : « L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité. » Privativement veut dire à l'exclusion des autres. Celui qui occupe seul doit donc une indemnité d'occupation à l'indivision, laquelle profite à tous au moment des comptes. Cette indemnité se calcule le plus souvent par référence à la valeur locative du bien, réduite le cas échéant pour tenir compte des circonstances de l'occupation.

Le deuxième alinéa donne un outil quand rien ne bouge : à défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit d'usage est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. Deux réserves comptent en pratique. « Sauf convention contraire » : une convention, y compris tacite dans certaines conditions, peut écarter l'indemnité, et c'est souvent ce que soutient l'occupant. Et l'indemnité n'est pas rétroactive sans limite : elle se heurte à la prescription, ce qui incite à la réclamer par écrit sans attendre. Le calcul et le point de départ se préparent avec un notaire ou un avocat.

Quand il s'applique

  • Un héritier qui habite seul la maison de la succession sans rien verser aux autres
  • Un ex-conjoint ou ex-partenaire resté dans le logement acheté à deux
  • Un indivisaire qui loue le bien indivis et en garde les loyers
  • Un local ou un garage indivis occupé par un seul des propriétaires
  • Un désaccord sur le montant de l'indemnité d'occupation à retenir au partage

Ce que cet article ne dit pas

  • Il n'interdit pas d'occuper le bien : l'usage est un droit de chaque indivisaire, l'indemnité en est seulement la contrepartie.
  • Il ne fixe pas le montant de l'indemnité, qui s'apprécie au regard de la valeur locative et des circonstances de l'occupation.
  • Il ne joue pas en présence d'une convention contraire, expressément réservée par le texte, ce que l'occupant invoque fréquemment.
  • Il ne permet pas de remonter indéfiniment : la réclamation d'indemnités anciennes se heurte à la prescription.

Exemples concrets

Situations inventées, écrites pour montrer comment le texte joue. Ce ne sont pas des affaires réelles, ni des décisions, ni des précédents : elles ne disent pas ce qu'il adviendrait de la vôtre.

Exemple illustratif

Après un décès, l'un des héritiers continue d'habiter seul la maison de la succession. Deux ans plus tard, les autres lui demandent une contrepartie ; il répond qu'il l'entretient et que personne ne lui a rien réclamé.

Comment le texte s'applique

Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis, mais celui qui en jouit privativement est redevable d'une indemnité, sauf convention contraire. Le fait qui décide est précisément l'existence de cette convention : un accord, même informel mais établi, autorisant l'occupation gratuite écarte l'indemnité, et c'est ce que l'occupant invoque presque toujours.

Comment les parties se sont entendues

Une indemnité mensuelle est arrêtée à une fraction de la valeur locative du secteur, comptabilisée dans les comptes d'indivision et réglée au partage plutôt que mois par mois.

Exemple illustratif

Un ex-partenaire reste dans le logement acheté à deux. Il en loue une partie sur une plateforme de location courte durée et conserve l'intégralité des revenus.

Comment le texte s'applique

L'usage doit rester compatible avec le droit des autres indivisaires. Le fait qui décide est la distinction entre deux choses souvent confondues : l'indemnité d'occupation compense la jouissance privative, tandis que les loyers encaissés sont des fruits de l'indivision qui reviennent à tous. La prescription limite par ailleurs la remontée dans le temps de ces réclamations.

Comment les parties se sont entendues

Les loyers perçus sont reversés pour moitié et une indemnité d'occupation est arrêtée pour la partie habitée, l'ensemble étant consigné dans un décompte signé chaque année.

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