Art. 1138 Codice Civile

Art. 1138 Codice Civile — Regolamento di condominio: cosa può prevedere e cosa no

L'art. 1138 c.c. rende obbligatorio il regolamento sopra dieci condomini, ne fissa contenuto e maggioranza e vieta di proibire gli animali domestici.

Testo ufficiale Art. 1138 Codice Civile — Italia

Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107 . Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137. Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici .

Testo in vigore al .

Fonte: Normattiva — Istituto Poligrafico e Zecca dello Stato (normattiva.it), riprodotto con licenza CC BY 4.0.

Leggi questo articolo sulla fonte ufficiale →

Cosa dice, in parole semplici

Quando i condomini sono più di dieci il regolamento è obbligatorio. Deve contenere le norme sull'uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi di ciascuno, le norme a tutela del decoro dell'edificio e quelle sull'amministrazione. L'iniziativa per formarlo o per rivederlo spetta a qualsiasi condomino, non solo all'amministratore. L'approvazione avviene in assemblea con la maggioranza del secondo comma dell'art. 1136, il regolamento va allegato al registro previsto dall'art. 1130 n. 7 e può essere impugnato secondo l'art. 1107.

I limiti sono la parte più utile. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti che ciascun condomino ricava dal proprio atto di acquisto e dalle convenzioni, e non possono derogare a un elenco preciso di articoli: 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137. Sono le norme su distacco dagli impianti comuni, indivisibilità, innovazioni, amministratore, rappresentanza, dissenso rispetto alle liti, assemblea e impugnazioni: un regolamento che le contraddice non vale su quel punto, per quanto sia stato votato.

L'ultimo comma è quello più cercato: le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. È un divieto rivolto al regolamento approvato in assemblea. Il regolamento cosiddetto contrattuale, cioè quello predisposto dall'originario costruttore e accettato nei singoli atti di acquisto, pone limiti veri alla proprietà individuale e segue una logica diversa da quella maggioritaria. Capire in quale delle due categorie ricada il regolamento del proprio stabile richiede di leggere gli atti: è esattamente il punto da portare a un avvocato.

Quando si applica

  • L'assemblea vuole introdurre nel regolamento il divieto di tenere cani o gatti.
  • Il regolamento vieta di stendere i panni, di installare tende o di esporre insegne.
  • Una clausola del regolamento cambia i criteri di riparto delle spese rispetto ai millesimi.
  • Chi ha comprato dopo l'approvazione sostiene di non essere vincolato dal regolamento.
  • Il regolamento impone orari di silenzio o limiti all'uso del cortile e dei locali comuni.

Cosa questo articolo non dice

  • Non consente al regolamento assembleare di vietare gli animali domestici: la norma lo esclude espressamente, qualunque sia la maggioranza raggiunta.
  • Non è la norma sui rumori. Le immissioni intollerabili si valutano con l'art. 844 e con le regole locali: un orario scritto nel regolamento non rende di per sé lecito ciò che sta sotto quella soglia né illecito ciò che la supera.
  • Non permette al regolamento di ridurre i diritti che risultano dall'atto di acquisto o di derogare agli articoli espressamente elencati nel quarto comma.
  • Non stabilisce sanzioni per chi lo viola: l'importo e le condizioni delle multe condominiali non stanno in questo articolo.

Casi di esempio

Situazioni inventate, scritte per mostrare come funziona la norma. Non sono casi reali, non sono sentenze e non fanno precedente: non dicono come andrebbe a finire il tuo.

Esempio illustrativo

In un condominio l'assemblea approva a maggioranza una modifica del regolamento che vieta di tenere cani e gatti negli appartamenti. Un condomino che ha un cane da anni riceve una lettera che gli intima di provvedere.

Come si applica la norma

L'ultimo comma è esplicito: le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici, e il divieto vale qualunque sia la maggioranza raggiunta. Il fatto che può cambiare il quadro è la natura del regolamento: quello approvato in assemblea ricade sotto questa regola, mentre un regolamento predisposto dal costruttore e accettato nei singoli atti di acquisto segue una logica diversa, e la risposta sta negli atti, non nel verbale.

Come si sono accordate le parti

Le parti sostituiscono il divieto con regole di convivenza scritte: cane al guinzaglio nelle parti comuni, pulizia immediata del cortile, divieto di lasciare l'animale solo sul balcone la notte.

Esempio illustrativo

Chi ha comprato un appartamento dopo l'approvazione del regolamento sostiene di non esserne vincolato, perché non era presente e nessuno gliene ha mai parlato. In discussione ci sono gli orari di silenzio e l'uso del cortile.

Come si applica la norma

Il regolamento approvato con la maggioranza prevista vincola anche chi non c'era e chi è arrivato dopo, ma non può menomare i diritti che risultano dagli atti di acquisto né derogare all'elenco di articoli che il testo protegge. Il fatto da guardare è quindi il contenuto della singola clausola contestata, non la presenza o assenza in assemblea.

Come si sono accordate le parti

L'amministratore consegna copia del regolamento e delle tabelle al nuovo proprietario e si concorda che gli orari di silenzio restino, mentre la clausola sull'uso del cortile venga riformulata in assemblea perché nessuno resti escluso.

Articoli collegati

Art. 1107 Impugnazione del regolamento - Art. 1107 Art. 1117 Parti comuni condominio: art.1117 c.c. Art. 1118 Non si può rinunciare alle parti comuni (Art. 1118) Art. 1120 Maggioranza e innovazioni vietate: Art. 1120 c.c. Art. 1130 Compiti e doveri dell'amministratore: Art. 1130 Art. 1136 Maggioranze e validità dell'assemblea: Art. 1136 Art. 1137 Art. 1137 Codice Civile: impugnare una delibera dell'assemblea condominiale in 30 giorni Art. 844 Art. 844 Codice Civile - Immissioni: rumori, odori e fumi del vicino

Questa è la legge. Risolviamo il tuo problema.

Racconta cosa sta succedendo. Un mediatore neutrale ascolta la tua versione e quella dell'altra parte, e vi accompagna a un accordo scritto. Nella configurazione avanzata puoi chiedere che la decisione sia motivata sul Codice Civile italiano.

È con

Oppure apri direttamente una sessione e invita l'altra parte.

Copiamo questo testo dalla fonte ufficiale e lo ricontrolliamo a ogni caricamento della pagina, ma non possiamo garantire che sia completo, aggiornato o privo di errori, e non ci assumiamo alcuna responsabilità per l'affidamento che vi si faccia. Una modifica può avere effetto prima che il testo coordinato la recepisca. Il testo del pubblicatore è collegato qui sotto: in caso di divergenza, fa fede quello ufficiale.

Questa pagina riporta il testo dell'art. 1138 del Codice Civile in vigore alla data indicata e ne spiega il contenuto in termini generali. Non è un parere legale e non tiene conto delle circostanze del tuo caso, che possono cambiare completamente la risposta. Per una controversia in corso, per i termini di decadenza e prima di qualsiasi iniziativa giudiziaria, rivolgiti a un avvocato.

← Tutti gli articoli del Codice Civile