§ 573 ist der Kern des Wohnraumkündigungsschutzes. Absatz 1 Satz 1 stellt die Grundregel auf: Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Eine ordentliche Kündigung "ohne Grund", wie sie der Mieter aussprechen darf, gibt es für den Vermieter von Wohnraum nicht. Satz 2 schließt eine bestimmte Motivation ausdrücklich aus: Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist unzulässig – wer mehr Miete will, ist auf § 558 verwiesen.
Absatz 2 nennt drei Regelbeispiele, das Wort "insbesondere" lässt weitere Fälle zu. Nummer 1 ist die schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten durch den Mieter. Nummer 2 ist der Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts. Nummer 3 ist die Verwertungskündigung, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erlitte; im selben Satz stehen zwei ausdrückliche Einschränkungen – die Möglichkeit, durch anderweitige Vermietung eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht, und der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, dass er die Räume im Zusammenhang mit einer Umwandlung in Wohnungseigentum veräußern will.
Absatz 3 enthält eine Formanforderung, an der Kündigungen häufig scheitern: Die Gründe für das berechtigte Interesse sind im Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. Eine Kündigung, die den Eigenbedarf nur behauptet, ohne die begünstigte Person und den Grund des Bedarfs zu benennen, genügt dem in aller Regel nicht. Absatz 4 macht die Vorschrift zwingend. Nicht in § 573 stehen die Kündigungsfristen – die regelt § 573c – und ebenso wenig der Widerspruch des Mieters wegen unzumutbarer Härte, der in §§ 574 ff. steht und auch bei einer wirksamen Kündigung zur Fortsetzung des Mietverhältnisses führen kann.