§ 836 behandelt Schäden, die aus einem Bauwerk selbst kommen. Absatz 1 Satz 1 verpflichtet den Besitzer des Grundstücks zum Schadensersatz, wenn durch den Einsturz eines Gebäudes oder eines anderen mit dem Grundstück verbundenen Werkes oder durch die Ablösung von Teilen davon ein Mensch getötet oder verletzt oder eine Sache beschädigt wird – vorausgesetzt, der Einsturz oder die Ablösung ist die Folge fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung. Es haftet der Besitzer, nicht notwendig der Eigentümer, und Absatz 3 stellt klar, dass damit der Eigenbesitzer gemeint ist.
Satz 2 gibt die Entlastung: Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Besitzer zum Zwecke der Abwendung der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat. Die Vorschrift arbeitet damit mit einer Vermutung – aus dem Einsturz oder der Ablösung wird auf fehlerhafte Errichtung oder mangelhafte Unterhaltung geschlossen, und der Besitzer muss darlegen und beweisen, dass er kontrolliert und instand gehalten hat. Wer regelmäßige Inspektionen von Dach und Fassade dokumentiert, hat hier einen greifbaren Vorteil.
Absatz 2 zieht eine Nachwirkung ein, die selten bekannt ist: Ein früherer Besitzer des Grundstücks bleibt verantwortlich, wenn der Einsturz oder die Ablösung innerhalb eines Jahres nach dem Ende seines Besitzes eintritt – es sei denn, er hat während seines Besitzes die erforderliche Sorgfalt beobachtet oder ein späterer Besitzer hätte die Gefahr durch Beobachtung dieser Sorgfalt abwenden können. Wer ein Haus verkauft, ist also nicht sofort aus der Verantwortung. § 837 erweitert die Haftung auf denjenigen, der auf fremdem Grundstück ein Gebäude in Ausübung eines Rechts besitzt, § 838 auf den Unterhaltungspflichtigen. Neben § 836 bleibt stets § 823 anwendbar, insbesondere über die Verkehrssicherungspflicht.