L'indivisibilité de l'hypothèque Art. 2391
Art. 2391 du Code civil : l'hypothèque est indivisible ; la garantie porte sur la totalité de la dette, même si la dette ou l'immeuble est divisé.
L'hypothèque est indivisible, nonobstant la division de la dette : le codébiteur propriétaire de l'immeuble hypothéqué est, sur cet immeuble, tenu pour le tout ; chacun des créanciers a l'entier immeuble pour sûreté de sa part dans la créance. L'hypothèque est encore indivisible, nonobstant la division de l'immeuble ou la pluralité d'immeubles : chaque partie de l'immeuble divisé, chacun des immeubles est affecté à la sûreté de la totalité de la dette.
Texte en vigueur au .
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Ce que dit l'article, en clair
L'article 2391 pose le principe de l'indivisibilité de l'hypothèque. Cela signifie que la garantie hypothécaire ne se divise pas : elle porte sur la totalité de la dette, quel que soit le nombre de débiteurs ou de créanciers, et quelle que soit la division de l'immeuble.
Concrètement, si plusieurs personnes sont codébiteurs d'une même dette hypothécaire, celui qui est propriétaire de l'immeuble hypothéqué est tenu pour la totalité de la dette sur cet immeuble. De même, si plusieurs créanciers ont une part dans la créance, chacun peut se prévaloir de l'entier immeuble pour sa part. Enfin, si l'immeuble est divisé en plusieurs parties ou si plusieurs immeubles sont affectés à la même dette, chaque partie ou chaque immeuble reste grevé de la totalité de la dette.
Quand il s'applique
- Un propriétaire hypothèque sa maison pour un prêt. Il vend la maison en deux lots ; chaque lot reste grevé de la totalité de la dette, même si le lot ne vaut qu'une fraction de la dette.
- Plusieurs personnes empruntent ensemble pour acheter un immeuble qu'elles hypothèquent. L'une d'elles, propriétaire de l'immeuble, doit rembourser la totalité si les autres ne paient pas, car l'immeuble garantit la totalité.
- Un créancier hypothécaire a plusieurs débiteurs. La dette est divisée entre eux, mais le créancier peut saisir l'immeuble pour la totalité, même si la part d'un débiteur est faible.
- Une personne hypothèque deux immeubles pour garantir un même prêt. Chaque immeuble est affecté à la totalité de la dette, et non à une partie.
- Un immeuble hypothéqué est divisé en appartements. Chaque appartement, même vendu séparément, reste garant de la totalité de la dette hypothécaire.
Ce que cet article ne dit pas
- Cet article ne traite pas de la répartition de la dette entre les codébiteurs personnels (leurs biens autres que l'immeuble hypothéqué ne sont pas concernés par cette indivisibilité).
- Il ne s'applique pas aux sûretés personnelles comme le cautionnement, qui obéissent à des règles propres.
- On pourrait croire qu'il permet à un créancier de réclamer la totalité de la dette à un seul codébiteur personnellement, mais l'article ne porte que sur la garantie réelle, pas sur l'obligation personnelle.
- L'article ne dit pas comment l'hypothèque est inscrite ou radiée ; ces questions sont régies par d'autres textes.
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