Droits de bail et pouvoirs de l'usufruitier - Art. 595
Art. 595 du Code civil : règles sur la mise en location par l'usufruitier, durée des baux de plus de 9 ans et obligation d'accord du nu-propriétaire.
L'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit. Les baux que l'usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite de manière que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve. Les baux de neuf ans ou au-dessous que l'usufruitier seul a passés ou renouvelés plus de trois ans avant l'expiration du bail courant s'il s'agit de biens ruraux, et plus de deux ans avant la même époque s'il s'agit de maisons, sont sans effet, à moins que leur exécution n'ait commencé avant la cessation de l'usufruit. L'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte.
Texte en vigueur au .
Source : Légifrance — Direction de l'information légale et administrative (DILA) (legifrance.gouv.fr), reproduit sous licence Licence Ouverte / Open Licence 2.0.
Ce que dit l'article, en clair
L'usufruitier détient le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, par exemple en le mettant en location, ou même de céder son droit. Le nu-propriétaire détient le bien sans pouvoir en jouir directement. Pour protéger les droits du nu-propriétaire à la fin de l'usufruit, la loi limite la portée des baux conclus par l'usufruitier seul.
Lorsqu'un usufruitier signe seul un bail pour une durée dépassant neuf ans, ce contrat ne s'impose au nu-propriétaire à la fin de l'usufruit que pour la période de neuf ans en cours. De même, les baux ou renouvellements faits de façon trop anticipée (plus de trois ans avant le terme pour un bien rural, ou plus de deux ans pour une maison) sont sans effet si leur exécution n'a pas débuté avant l'extinction de l'usufruit.
Pour certains contrats spécifiques, l'usufruitier ne peut pas agir seul. La conclusion d'un bail rural, commercial, industriel ou artisanal exige obligatoirement le concours du nu-propriétaire. En cas de refus de ce dernier, l'usufruitier peut solliciter une autorisation judiciaire.
Quand il s'applique
- Un usufruitier souhaite signer seul un bail d'habitation standard pour une durée de trois ans.
- Un usufruitier veut louer un local commercial sans obtenir l'accord préalable du nu-propriétaire.
- Un nu-propriétaire devient plein propriétaire au décès de l'usufruitier et fait face à un bail de douze ans signé dix ans plus tôt.
- Un usufruitier conclut le renouvellement d'un bail rural plus de trois ans avant la date d'échéance du contrat en cours.
Ce que cet article ne dit pas
- La répartition des charges ou des grosses réparations de l'immeuble (traitée par d'autres articles relatifs aux obligations de l'usufruitier).
- L'obligation de fournir une caution avant de prendre possession du bien, régie par l'article 601.
- La vente de la pleine propriété de l'immeuble, qui requiert obligatoirement l'accord de tous les ayants droit.
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