Art. 658 Code civil

Exhausser un mur mitoyen : l'auteur paie seul (Art. 658)

Selon l'art. 658 du Code civil, tout copropriétaire peut exhausser le mur mitoyen. Il doit payer seul la dépense, l'entretien et les frais du voisin.

Texte officiel Art. 658 Code civil — France

Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; mais il doit payer seul la dépense de l'exhaussement et les réparations d'entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune ; il doit en outre payer seul les frais d'entretien de la partie commune du mur dus à l'exhaussement et rembourser au propriétaire voisin toutes les dépenses rendues nécessaires à ce dernier par l'exhaussement.

Texte en vigueur au .

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Ce que dit l'article, en clair

L'article 658 répond à une question très concrète : peut-on surélever le mur mitoyen pour se cacher, et à quel prix. La réponse à la première partie est oui, et sans avoir à demander l'autorisation du voisin : « Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ». C'est un des rares actes qu'un copropriétaire du mur peut décider seul.

La contrepartie est entièrement financière, et le texte l'énumère en trois temps. Celui qui surélève paie seul la dépense de l'exhaussement. Il paie seul les réparations d'entretien de la partie située au-dessus de la hauteur de la clôture commune. Et il paie seul les frais d'entretien de la partie commune du mur qui sont dus à l'exhaussement — autrement dit, la charge supplémentaire que le surcroît de hauteur fait peser sur la base partagée. Il doit enfin rembourser au voisin « toutes les dépenses rendues nécessaires à ce dernier par l'exhaussement ».

Ce dernier membre de phrase est celui qui se plaide. Il transforme en dette tout ce que le voisin doit engager à cause de la surélévation : reprise d'un ouvrage adossé, renforcement, remise en état. La partie surélevée, elle, n'est pas mitoyenne : elle appartient à celui qui l'a construite, jusqu'à ce que le voisin en acquière la mitoyenneté en en payant sa part. Avant de monter un mur, il est prudent de faire constater son état et sa hauteur d'origine, et de vérifier avec un professionnel qu'il peut porter la charge.

Quand il s'applique

  • Un voisin veut monter le mur mitoyen pour se protéger des vues ou du vent
  • Le mur surélevé s'est fissuré et les deux voisins se renvoient la facture
  • Le voisin doit reprendre un appentis ou une toiture à cause de la surélévation
  • Un propriétaire veut se servir de la partie surélevée par l'autre
  • Désaccord sur la part d'entretien du mur commun après une surélévation

Ce que cet article ne dit pas

  • Il ne dispense pas des règles d'urbanisme : la hauteur autorisée dépend du plan local d'urbanisme et une déclaration préalable est fréquemment exigée.
  • Il ne s'applique qu'au mur mitoyen. Un mur qui appartient en propre à un seul voisin n'entre pas dans ce texte, et la mitoyenneté se prouve.
  • Il ne rend pas la partie surélevée commune. Elle reste à celui qui l'a payée tant que le voisin n'en a pas acquis la mitoyenneté.
  • Il n'autorise pas à surélever un mur qui ne peut pas le supporter : la charge que le mur peut porter est une question technique, non une question de droit.

Exemples concrets

Situations inventées, écrites pour montrer comment le texte joue. Ce ne sont pas des affaires réelles, ni des décisions, ni des précédents : elles ne disent pas ce qu'il adviendrait de la vôtre.

Exemple illustratif

Un voisin fait surélever d'un mètre le mur mitoyen pour se protéger d'une vue. L'autre découvre le chantier en cours et proteste de n'avoir jamais été consulté.

Comment le texte s'applique

Tout copropriétaire du mur peut le faire exhausser : le texte l'y autorise sans exiger l'accord de l'autre. Le fait qui décide n'est donc pas le consentement mais le coût, que le texte fait porter entièrement à celui qui surélève : la dépense de l'exhaussement, l'entretien de la partie ajoutée, le surcroît d'entretien de la partie commune et toutes les dépenses que la surélévation rend nécessaires au voisin.

Comment les parties se sont entendues

Le mur reste surélevé ; celui qui a fait les travaux prend en charge la reprise de l'appentis du voisin rendue nécessaire, et les deux consignent par écrit que la partie ajoutée lui appartient.

Exemple illustratif

Deux ans après une surélévation, une fissure apparaît sur la partie ancienne et commune du mur. Chacun renvoie la facture à l'autre, l'un invoquant la surcharge, l'autre l'âge du mur.

Comment le texte s'applique

Le texte met expressément à la charge de celui qui exhausse les frais d'entretien de la partie commune dus à l'exhaussement. Le fait qui décide est donc la cause de la fissure : liée au surcroît de charge, elle lui incombe ; liée à la vétusté générale du mur, elle relève du partage de l'article 655.

Comment les parties se sont entendues

Un professionnel désigné ensemble détermine l'origine ; en attendant son avis, chacun consigne la moitié du devis, la répartition définitive suivant sa conclusion.

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