Art. 655 Code civil

Tous paient la réparation du mur mitoyen (Art. 655)

Art. 655 : réparation et reconstruction du mur mitoyen à la charge de tous les copropriétaires proportionnellement à leurs droits.

Texte officiel Art. 655 Code civil — France

La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun.

Texte en vigueur au .

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Ce que dit l'article, en clair

Une seule phrase, et c'est celle que l'on cherche quand un mur séparatif se fissure : la réparation et la reconstruction sont à la charge de tous ceux qui ont un droit sur le mur, chacun à proportion de son droit. Autrement dit, si le mur est mitoyen par moitié — le cas ordinaire —, la dépense se partage par moitié, quel que soit celui des deux voisins qui se plaint le premier ou celui qui voit le mieux la fissure depuis chez lui.

La règle a une condition préalable qui explique la plupart des désaccords : il faut que le mur soit effectivement mitoyen. Tant que ce point n'est pas établi — par un titre, par les marques de l'article 654, ou par la présomption de l'article 653 —, la discussion sur le partage des frais tourne à vide. C'est souvent par là qu'il faut commencer.

Deux nuances importantes ne figurent pas dans cette phrase mais l'encadrent. D'une part, la répartition proportionnelle vise l'entretien et la vétusté ; lorsque le dommage vient du fait ou de la faute d'un des voisins — une charge appuyée, des travaux mal conduits, un arbre planté contre le mur —, la charge des réparations est discutée sur un autre terrain que celui du simple partage. D'autre part, l'article 656 permet à un copropriétaire d'échapper à la contribution en abandonnant la mitoyenneté, mais cette faculté est fermée à celui dont le bâtiment s'appuie sur le mur. Le montant, l'urgence et l'étendue des travaux relèvent ensuite d'un constat technique.

Quand il s'applique

  • Le mur séparant deux jardins se fissure ou penche et doit être repris
  • Un mur mitoyen doit être entièrement reconstruit après un affaissement
  • Un voisin a fait réaliser seul des travaux sur le mur et réclame la moitié de la facture
  • Un voisin refuse toute participation en disant que le mur ne le gêne pas
  • L'enduit du mur mitoyen se dégrade uniquement du côté de l'un des deux propriétaires

Ce que cet article ne dit pas

  • Il ne s'applique qu'à un mur mitoyen. Si le mur appartient à un seul propriétaire, son entretien est à sa charge et le voisin n'a rien à payer.
  • Il ne règle pas le cas du dommage causé par l'un des voisins : lorsque la dégradation vient de son fait, le partage par moitié n'est pas la réponse.
  • Il ne permet pas de faire les travaux seul puis d'envoyer la facture sans discussion : l'accord préalable, ou à défaut une décision de justice, évite la contestation du devis et de son étendue.
  • Il ne prive pas du droit d'abandonner la mitoyenneté prévu par l'article 656, sauf pour celui dont le bâtiment s'appuie sur le mur.

Exemples concrets

Situations inventées, écrites pour montrer comment le texte joue. Ce ne sont pas des affaires réelles, ni des décisions, ni des précédents : elles ne disent pas ce qu'il adviendrait de la vôtre.

Exemple illustratif

Un mur mitoyen se fissure. L'un des voisins fait réaliser les travaux par une entreprise de son choix, puis adresse à l'autre la moitié d'une facture qu'il découvre à ce moment-là.

Comment le texte s'applique

La réparation et la reconstruction d'un mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, proportionnellement au droit de chacun : sur le principe, le partage est dû. Le fait qui décide en pratique est l'accord préalable : sans devis partagé ni accord sur l'étendue des travaux, l'autre discute légitimement le montant, et parfois la nécessité même du chantier.

Comment les parties se sont entendues

Les deux retiennent le devis le moins élevé de deux entreprises consultées ensemble et partagent la dépense par moitié, celui qui a avancé les fonds étant remboursé sur présentation de la facture acquittée.

Exemple illustratif

Le mur mitoyen doit être repris et l'un des deux voisins refuse toute participation. Il explique que de son côté le mur ne lui sert à rien et qu'aucune de ses constructions ne s'y appuie.

Comment le texte s'applique

L'obligation découle du droit que l'on a sur le mur, non de l'usage que l'on en tire. Le fait qui décide est l'ouverture, ou non, de la faculté d'abandonner la mitoyenneté prévue par l'article 656 : elle est fermée à celui dont un bâtiment s'appuie sur le mur, ce qu'il faut donc vérifier en premier.

Comment les parties se sont entendues

Le voisin qui ne veut pas participer abandonne la mitoyenneté par acte, l'autre devenant seul propriétaire du mur et supportant seul les travaux présents et à venir.

Le même problème ailleurs

Les autres systèmes juridiques de cette collection répondent au même problème quotidien avec leurs propres dispositions.

La comparaison et ces résumés sont en anglais.

Who owns the boundary wall and who pays to repair it: 4 civil codes, and 3 systems with no rule at all

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