Art. 678 Code civil

Dix-neuf décimètres: distance légale vue droite (Art. 678)

Art. 678 interdit toute vue droite, fenêtre, balcon à moins de dix-neuf décimètres du fonds voisin. Texte officiel et explication.

Texte officiel Art. 678 Code civil — France

On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.

Texte en vigueur au .

Source : Légifrance — Direction de l'information légale et administrative (DILA) (legifrance.gouv.fr), reproduit sous licence Licence Ouverte / Open Licence 2.0.

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Ce que dit l'article, en clair

L'article 678 règle une question très concrète : à quelle distance de la limite peut-on ouvrir une fenêtre, poser un balcon ou créer une terrasse qui donne chez le voisin. La réponse est dix-neuf décimètres, c'est-à-dire un mètre quatre-vingt-dix, entre le mur où l'ouverture est pratiquée et l'héritage voisin. En dessous, l'ouverture est une vue droite prohibée, que le fonds voisin soit clos ou non.

Le texte vise les « vues droites ou fenêtres d'aspect », mais aussi les « balcons ou autres semblables saillies » : une terrasse surélevée, un balcon, une passerelle, tout ce qui permet de regarder droit devant chez le voisin est concerné, pas seulement une fenêtre. Ce qui distingue une vue d'un simple jour, c'est la possibilité de regarder et de s'accouder ; les jours de souffrance, ces ouvertures fixes, translucides et grillagées qui ne laissent passer que la lumière, suivent d'autres articles et échappent à cette distance.

La fin du texte contient une exception peu connue, ajoutée plus tard : la distance ne s'impose pas lorsque le fonds sur lequel s'exerce la vue est déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions. La logique est que le voisin ne pourra de toute façon pas bâtir à cet endroit. Enfin, cet article donne la distance mais non la façon de la mesurer : le point de départ et le point d'arrivée de la mesure sont fixés par l'article 680, et une ouverture existante peut par ailleurs être protégée par un titre ou par la prescription.

Quand il s'applique

  • Un voisin ouvre une fenêtre ou une baie qui donne directement sur la terrasse ou le jardin d'à côté
  • Une extension est construite avec un balcon en limite de propriété
  • Une terrasse surélevée est créée et permet de voir chez le voisin par-dessus la clôture
  • Un ancien mur aveugle est percé lors d'une rénovation
  • Un désaccord sur le caractère de vue ou de simple jour d'une ouverture existante

Ce que cet article ne dit pas

  • Il ne concerne pas les jours de souffrance, ces ouvertures fixes et translucides destinées à la seule lumière, qui obéissent à d'autres articles.
  • Il ne fixe pas la distance des vues obliques ou par côté, plus courte, qui figure à l'article suivant.
  • Il ne dit pas comment se mesure la distance : le mode de mesure est donné par l'article 680.
  • Il ne remplace pas les règles d'urbanisme. Un permis de construire ne rend pas une vue régulière au regard du Code civil, et l'inverse est vrai aussi.

Exemples concrets

Situations inventées, écrites pour montrer comment le texte joue. Ce ne sont pas des affaires réelles, ni des décisions, ni des précédents : elles ne disent pas ce qu'il adviendrait de la vôtre.

Exemple illustratif

Lors d'une rénovation, un voisin perce une baie vitrée dans un mur situé à un mètre de la limite. Elle donne directement sur la terrasse d'à côté, à hauteur d'homme.

Comment le texte s'applique

Une vue droite suppose au moins dix-neuf décimètres entre le mur où on la pratique et le fonds voisin. Le fait qui décide est la qualification de l'ouverture : une vue, qui permet de regarder, n'est pas un jour de souffrance, ouverture fixe et translucide destinée à la seule lumière, qui relève d'autres articles. Le mode de mesure de la distance est lui-même donné par l'article 680.

Comment les parties se sont entendues

L'ouverture est conservée mais équipée d'un châssis fixe et d'un vitrage opaque jusqu'à hauteur d'appui, aux frais de celui qui l'a percée, ce qui la ramène à un simple apport de lumière.

Exemple illustratif

Une terrasse surélevée est construite en limite de propriété. Depuis, on voit par-dessus la clôture tout le jardin voisin. Le constructeur produit son autorisation d'urbanisme et estime la question réglée.

Comment le texte s'applique

Le texte vise les balcons et autres saillies semblables au même titre que les fenêtres. Le fait qui décide est la distance entre l'ouvrage et le fonds voisin, mesurée selon l'article 680 — et non l'obtention d'un permis ou d'une déclaration, car l'urbanisme et le Code civil sont deux corps de règles distincts qui ne se valident pas l'un l'autre.

Comment les parties se sont entendues

Un brise-vue fixe est installé sur le côté donnant chez le voisin, à une hauteur convenue ensemble, et pris en charge par celui qui a construit la terrasse.

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