Servitude apparente – vente d'un héritage – Art. 694
Art. 694 C. civ. : une servitude apparente entre deux héritages d'un même propriétaire subsiste après la vente de l'un d'eux, même si le contrat n'en dit rien.
Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.
Texte en vigueur au .
Source : Légifrance — Direction de l'information légale et administrative (DILA) (legifrance.gouv.fr), reproduit sous licence Licence Ouverte / Open Licence 2.0.
Ce que dit l'article, en clair
Cette règle s'applique quand un propriétaire possède deux terrains ou bâtiments (appelés héritages) entre lesquels il existe un signe visible de servitude, par exemple un chemin, une canalisation à découvert, ou une prise d'eau apparente.
Si ce propriétaire vend l'un des deux biens sans mentionner la servitude dans l'acte de vente, celle-ci continue d'exister : soit comme un droit au profit du bien vendu (servitude active), soit comme une charge sur le bien vendu (servitude passive). Le contrat n'a pas besoin de le prévoir ; le signe apparent suffit.
Attention : cette règle ne concerne que les servitudes apparentes (art. 689). Les servitudes non apparentes ou discontinues ne sont pas concernées (voir art. 691).
Quand il s'applique
- Un propriétaire a une maison avec un chemin visible qui mène à son autre parcelle ; il vend la maison sans mentionner le chemin. Le nouveau propriétaire peut toujours emprunter ce chemin.
- Deux terrains voisins sont reliés par une conduite d'eau aérienne apparente. Le propriétaire vend le terrain qui reçoit l'eau. L'alimentation en eau continue au bénéfice du terrain vendu.
- Un propriétaire vend une partie de son jardin où est visible un passage piétonnier qui dessert sa maison restante. Le passage subsiste même sans clause.
Ce que cet article ne dit pas
- Les servitudes non apparentes (ex. égouts enterrés sans signe visible) : elles ne peuvent s'acquérir que par titre (art. 691).
- Les servitudes discontinues, comme un droit de passage occasionnel, même si elles sont apparentes : elles nécessitent un titre (art. 691).
- La situation où le contrat contient une clause expresse contraire : l'article ne s'applique que si aucune convention n'a été faite.
- Le cas où les deux fonds n'ont jamais appartenu au même propriétaire : la règle de la destination du père de famille (art. 692-693) est différente.
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